Die Metropolregionen Deutschlands boomen – doch wer hier arbeiten will, findet kaum bezahlbaren Wohnraum. Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt sorgt jedoch nicht nur für Frust bei Wohnungssuchenden, sondern entwickelt sich zunehmend auch für Unternehmen zu einem Problem. Wie diese trotz hoher Mieten im Wettbewerb um Fachkräfte bestehen können und ob sich Wohnraumangebote durch Unternehmen zu einem Trend entwickeln, erfahren Sie in diesem Beitrag. Fokus liegt dabei auf der Stadt mit den bundesweit höchsten Lebenshaltungskosten: München.
Wohnungsnot und Fachkräftemangel
Der demografische Wandel, flexiblere Erwerbsbiografien und die Digitalisierung, die die Nachfrage nach bestimmten Qualifikationen schneller erhöht, als das Bildungssystem oder der Arbeitsmarkt darauf reagieren können, führen seit Jahren zu einem sich verschärfenden Wettbewerb um Fachkräfte. Dies gilt insbesondere in den Metropolregionen Deutschlands, wo die starke Zuwanderung teils zu extremer Wohnungsnot und hohen Wohnkosten geführt hat.
PricewaterhouseCoopers hat für die Studie Wohnungsnot und die Folgen für den Arbeitsmarkt (nachfolgend PwC-Studie) 4.000 Berufstätige in den Top-12 Städten Deutschlands befragt. Davon waren im Mittel 82 % der Meinung, dass die Lage auf dem Wohnungsmarkt es für Unternehmen schwer macht, Fachkräfte zu finden und zu halten.
Von den 400 befragten Münchnern waren gar 88 % dieser Meinung. Besonders beunruhigend für die Arbeitgeber: 74 % der Arbeitnehmer im Großraum München können sich vorstellen, einen Job in einer anderen Stadt anzunehmen, wenn dort die Mieten günstiger sind. Und 43 % – so viel wie in keiner anderen Stadt – haben bereits darüber nachgedacht.
Das Problem ist nicht neu: Lag die Leerstandsquote für Wohnraum in München Mitte der 2000er Jahre bereits bei niedrigen 2 %, fiel sie ab 2011 unter 1 % und betrug im Jahre 2023 nur noch 0,1 % (Quelle: statista.de). Auch deshalb ist München heute die Stadt mit den höchsten Wohnkosten Deutschlands. Es ist also nicht verwunderlich, dass fast alle der in der Studie befragten Münchner denken, es sei reine Glückssache, eine bezahlbare Wohnung zu finden und dass sich nur noch Topverdiener eine Wohnung leisten können.
Auch wenn mehrheitlich die Politik und externen Faktoren für den Mangel an Wohnraum verantwortlich gemacht werden, so sah fast jeder Fünfte auch eine Mitschuld bei den Unternehmen, nicht selbst nach Lösungen gesucht zu haben.
Was Unternehmen tun können, um Fachkräfte zu gewinnen
In der Studie von PwC wurde auch gefragt, was Unternehmen tun können, um Fachkräfte trotz hoher Mieten zu gewinnen und zu halten? Hier das Resultat:
| Maßnahme | München | Top-12 |
|---|---|---|
| Mietzuschuss | 90 | 85 |
| Betriebswohnungen | 85 | 79 |
| Ausgleich von Mieterhöhungen | 82 | 78 |
| Fahrtkostenübernahme | 81 | 81 |
| Finanzierung einer Homeoffice-Ausstattung | 81 | 80 |
| Forcierung von Remote-Work | 79 | 79 |
Die Befragten in der Metropolregion München sahen also insbesondere Zuschüsse und Wohnraumangebote als geeignet an. Aber auch die Flexibilisierung des Arbeitsorts erhielt hohe Zustimmungsraten.
Wohnraumangebote: Werkswohnungen & Corporate Housing
Mitarbeiterwohnungen in Form von Werks- oder Betriebswohnungen haben in Deutschland eine lange Tradition. Viele große Industrieunternehmen bauten im Zuge der Industrialisierung im 19. und frühen 20. Jahrhundert ganze Siedlungen für ihre Arbeiter, um diese an den Standort zu binden und für stabile Arbeitsverhältnisse zu sorgen. Zu nennen wäre hier etwa Thyssen, Krupp, VW, BMW, BASF oder Siemens.
Charakteristisch für Werkswohnungen ist, dass diese im Firmeneigentum stehen, sich meist in unmittelbarer Umgebung des Arbeitsorts befinden und langfristig – oft an das Arbeitsverhältnis gebunden – überlassen werden. Deren Bedeutung hat im Laufe der Zeit stark abgenommen. So hat etwa Siemens im Jahre 2009 seinen gesamten Wohnungsbestand verkauft.
Laut Statistik gab es vor wenigen Jahrzehnten noch fast eine halbe Million Mitarbeiterwohnungen in Deutschland. Rund 80 Prozent von ihnen wurden seither verkauft. Im besten Fall an die – meist langjährigen – Bewohner. Experten gehen davon aus, dass der Bestand inzwischen auf weniger als 100.000 zurückgegangen ist.
Faz, Trendwende für das Personal, 14.05.2023
Im Gegensatz zu Werkswohnungen versteht man unter dem Begriff Corporate Housing eher temporäre, möblierte Angebote. Typischerweise werden Apartments am regulären Wohnungsmarkt angemietet und Mitarbeitern (oder Geschäftspartnern) für befristete Aufenthalte überlassen. Bei kürzeren Aufenthalten (Projekte, Praktika, Ausbildung), falls zusätzliche Serviceleistungen gewünscht sind oder als Übergangslösung, kommen auch Buchungen von Serviced Apartments oder Zimmern bei Anbietern wie Boardinghouses, Monteurunterkünften oder Aparthotels infrage. Durch die Anmietung gehen Firmen keine größeren Risiken ein, vermeiden hohe Anfangsinvestitionen und können sich auf ihr Kerngeschäft fokussieren.
Dass auch viele Unternehmen Wohnraumangebote als geeignetes Instrument zu Mitarbeitergewinnung betrachten, zeigt eine Umfrage des Immobiliendienstleisters CBRE Group vom Dez. 2022 unter 25 global tätigen, in Deutschland ansässigen Unternehmen.
Grundsätzlich betrachten bereits mehr als die Hälfte der Teilnehmer an dieser Umfrage […] ein Wohnraumangebot für Mitarbeiter als Incentive an oder entwickeln entsprechende Konzepte. Ein gutes Drittel (36 %) der antwortenden Unternehmen überlegt derzeit, das Angebot auszubauen bzw. einzuführen oder haben dies bereits getan.
Wohnraumangebote für Mitarbeiter, CBRE, 2022
Unternehmen, die bereits Wohnraum anbieten oder planen dies zu tun, präferieren dabei eine vollmöblierte, zeitlich befristete Vermietung. 22 % halten grundsätzlich auch ein unbefristetes Angebot für denkbar. Ein weiteres Ergebnis der Befragung: 67 % derjenigen Unternehmen, welche Wohnraumangebote für ihre Mitarbeiter vorbereiten oder bereits anbieten, subventionieren diese oder planen dies zu tun.
Unterstützung bei der Wohnungssuche
Viele Firmen unterstützen Mitarbeitende bei der Suche nach bezahlbarem Wohnraum, ohne diesen direkt bereitzustellen. Von Beratungsangeboten und der Bereitstellung von Info-Materialien wie Anbieterlisten, Leitfäden oder Musteranschreiben, bis hin zu Kooperationen mit Vermittlungsplattformen oder dem Betrieb eigener Wohnungsbörsen im Intranet ist vieles denkbar. Auch organisatorische und finanzielle Unterstützung wie etwa die Freistellung für Besichtigungen oder die Übernahme von Maklergebühren sind gängige Maßnahmen.
Teilweise bieten Unternehmen neuen Mitarbeitenden auch sogenannte Relocation Services – entweder intern oder in Zusammenarbeit mit spezialisierten Agenturen. Diese umfassen in der Regel nicht nur Unterstützung bei der Wohnungssuche, sondern auch bei organisatorischen Aufgaben wie Visumsanträgen oder Behördengängen. Durch diese professionelle Begleitung wird der Start in den neuen Job deutlich erleichtert, was die Attraktivität des Arbeitgebers erhöht und die Entscheidung für einen Standortwechsel wesentlich begünstigt. Relocation Services sind deshalb ein effektives Mittel, um internationale Fachkräfte (Expats) für ein Unternehmen zu gewinnen.
Homeoffice als Wohnlösung
Während der Coronapandemie gewann Homeoffice schlagartig an Bedeutung und behält auch nach der Pandemie seine Relevanz. Nach aktuellen Zahlen des ifo-Instituts, gehört das tageweise Arbeiten von Zuhause für etwa 25 % der Beschäftigten und mehr als zwei Drittel der Unternehmen heute zur Normalität.
Homeoffice-Angebote könnten auch ein wichtiges Instrument zur Gewinnung und Bindung von Mitarbeitern darstellen – insbesondere in den Ballungszentren. Lt. PwC-Studie würden im Schnitt 67 % der Befragten einen Job ablehnen, wenn die Mieten am Arbeitsort viel höher sind als dort, wo sie aktuell leben. Sechs von zehn können sich vorstellen, noch weiter vom Arbeitsort wegzuziehen, wenn sie häufiger von zu Hause aus arbeiten dürften.
Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle erlauben Arbeitnehmern also, weiter entfernt vom Arbeitsplatz zu relativ erschwinglichen Kosten zu wohnen, ohne regelmäßig längere Pendelstrecken in Kauf nehmen zu müssen. Dies gilt natürlich auch und insbesondere für München, der Pendlerhauptstadt Deutschlands. Mehr als 500.000 Arbeitnehmer reihen sich regelmäßig in die Blechlawine Richtung Landeshauptstadt ein und nehmen dabei immer größere Anfahrtswege in Kauf.
Die Verbreitung von Homeoffice hat jedoch noch einen weiteren Vorteil. Durch Maßnahmen wie Desk Sharing, also dem Ersatz von festen Arbeitsplätzen durch eine flexible Zuordnung der Schreibtische, reduziert sich die benötigte Bürofläche. Frei werdende Flächen ließen sich dann etwa in Konferenz- und Sozialräume umwandeln, um den persönlichen Austausch an Präsenztagen zu fördern. Auch die Nutzung als Pendlerwohnungen (ggf. in Form von Pop-up-Wohnungen) käme infrage, wobei natürlich rechtliche Aspekte zu beachten wären und technische Hürden im Wege stehen könnten.
Insgesamt gehen wir im Hauptszenario basierend auf unserer Vorgängerstudie von einem strukturellen Rückgang der Büroflächennachfrage wegen Homeoffice um 12 % bis 2030 aus. In der Folge wird der Büroleerstand weiter ansteigen und das Risiko von „Stranded Assets“ bei einzelnen Bürogebäuden zunehmen.
ifo-Studie: Homeoffice und die Zukunft der Büros, 2024
Während die Leerstandsquote bei Wohnungen in München quasi abgeschafft ist, liegt diese bei Gewerbeimmobilien heute bei etwa 7 %, Tendenz steigend. Hier stellt sich also die Frage nach der Umnutzung von Gewerbe in Wohnraum, was langfristig für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sorgen könnte.
Aus der Münchner Praxis
In diesem Abschnitt werfen wir einen Blick in die Praxis einiger der größten Unternehmen und Organisationen der bayerischen Landeshauptstadt. Wir wollten ein Gespür dafür bekommen, wie weit verbreitet oben genannte Maßnahmen sind und mit welchen Benefits auf der Website um neue Mitarbeiter geworben wird.
Was Wohnraumangebote von Privatunternehmen anbelangt, sind insbesondere BMW und Siemens aktiv und kommunizieren diese auch aktiv auf ihrer Website. Das Thema „Wohnen“ spielt auf den Karriereseiten der Allianz, Münchener Rück und MTU hingegen keine Rolle. Homeoffice hingegen sehen alle Firmen, mit Ausnahme der Münchener Rück, offenbar als Incentive an.
| Unternehmen | Wohnraumangebote | Unterstützung | Mobilitätsbenefits | Homeoffice |
|---|---|---|---|---|
| Allianz SE | k. A. | k. A. | Jobticket, Firmenfahrräder, E-Bike-Leasing. | Flexible Regelungen |
| BMW AG | Apartmenthäuser (gepachtet) und Boardinghäuser für Azubis, Studenten und Mitarbeiter (nur zeitlich begrenzte Aufenthalte) | Relocation Services | Mobilitätsbudget, Firmenfahrzeuge, Ladestationen für E-Autos | Flexible Regelungen |
| MTU Aero Engines | k. A. | k. A. | Deutschlandticket, JobRad, Werks- und Pendelbusse, Leasingoptionen | Je nach Tätigkeit möglich |
| Münchener Rück | k. A. | k. A. | k. A. | k. A. |
| Siemens | Belegungsrechte in ehemaligen Werkswohnungen. Unbefristete Anmietung zu günstigen Konditionen möglich. | Relocation Services | Jobticket, Firmenfahrräder, E-Bike-Leasing | Flexible Regelungen |
Im Gegensatz zu obigen Unternehmen, die tendenziell höhere Gehälter zahlen, trifft die Wohnungsnot in deutschen Großstädten insbesondere Branchen mit traditionell niedrigen Löhnen: Gesundheitswesen, Erziehung, Pflege, Gastronomie, Handwerk, ÖPNV, Polizei etc. Können sich diese Arbeitskräfte die hohen Mieten in den Ballungszentren nicht mehr leisten, droht eine Abwanderung in günstigere ländliche Regionen, was gravierende Folgen für die städtische Versorgung hätte. Gleichzeitig ist Homeoffice in diesen Branchen häufig keine Option. Es verwundert deshalb nicht, dass Unternehmen in öffentlicher Hand stärker auf Werks- bzw. Mitarbeiterwohnungen setzen, als die Privatwirtschaft.
So sind etwa die Stadtwerke München ein wichtiger Akteur auf dem Münchner Wohnungsmarkt und bieten ihren Mitarbeitern ein umfangreiches Angebot an Werkswohnungen. Ziel ist es, den Bestand bis 2030 auf rund 3.000 mehr als zu verdoppeln. Dazu werden bereits mehrere Neubauprojekte in verschiedenen Stadtteilen vorangetrieben.
Auch das LMU Klinikum bietet seinen Mitarbeitern umfangreiche Unterstützung im Bereich Wohnen. Aktuell verwaltet die Stabsstelle Personalwohnraum 1.525 Personalunterkünfte, hauptsächlich Apartments mit einer Größe von 13 bis 25 m². Zusätzlich stehen 130 Mehrraumapartments und 10 Reihenhäuser zur Verfügung, die über eine klinikinterne Immobilienbörse ausgeschrieben werden. Über die eigenen Wohnangebote hinaus unterstützt das LMU Klinikum seine Mitarbeiter bei der Wohnungssuche durch Kooperationen mit der Bayerischen Versorgungskammer, der Stadtsparkasse München und Vonovia.
Der Flughafen München unterstützt seine Mitarbeiter bei der Wohnungssuche auf verschiedene Weise. Für neue Mitarbeiter, insbesondere von außerhalb, stehen in Hallbergmoos möblierte Serviced Apartments mit einer maximalen Mietdauer von sechs Monaten zur Verfügung. Darüber hinaus unterhält der Flughafen München eigene Mitarbeiterwohnungen und bietet Unterstützung bei der Wohnungssuche.
Das Deutsche Herzzentrum München verfügt über ein Personalwohnheim mit 115 möblierten Apartments und weitere Unterkünfte an einem anderen Standort. Die monatlichen Mietpreise sind tarifgebunden und liegen aktuell bei etwa 360 Euro inklusive Nebenkosten. Es wird auch auf die Möglichkeit hingewiesen, dass Mitarbeiter einen Antrag auf Zuweisung einer Staatsbedienstetenwohnung stellen können.
Münchenstift bietet Mitarbeitern mehrere hundert Wohnungen. Ab dem zweiten Halbjahr 2026 kommen 56 weitere in Schwabing hinzu. Diese entstehen in einem Kooperationsprojekt mit der Münchner Wohnen, die das Gebäude im Rahmen eines Generalmietvertrags an Münchenstift vermietet, welche dann an Angestellte zu günstigen Konditionen weitervermietet werden.
Die Deutsche Bahn verfügt in München über zahlreiche Mitarbeiterwohnungen, die unter dem Programm „DB Wohnen“ verwaltet werden, sowie möblierte Apartments an mehreren Standorten. Zudem bestehen Kooperationen mit privaten Anbietern zu vergünstigten Konditionen. Für volljährige Auszubildende bietet die DB auch Plätze in einem Wohnheim der städtischen Wohnbaugesellschaft Münchner Wohnen an.
Erleben Werkswohnungen eine Renaissance?
Die anhaltende Zuwanderung in die Ballungszentren sowie flexiblere Erwerbsbiografien verschärfen den Wettbewerb um Fachkräfte in vielen Branchen. Studien zeigen, dass erschwinglicher Wohnraum zu einem entscheidenden Faktor im sich verschärfenden Wettbewerb um diese wird.
Die CBRE erwartet, dass mehr und mehr Unternehmen Maßnahmen ergreifen werden, um hier eigene Lösungen anzubieten. Zumindest dann, wenn die Politik und externe Faktoren nicht schnell für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sorgen.
PricewaterhouseCoopers sieht das ähnlich und empfiehlt:
„Arbeitgeber sollten nicht darauf warten, dass die Politik das Wohnungsproblem löst, sondern selbst aktiv werden. Mit einem guten Mix an Maßnahmen haben sie es zumindest teilweise selbst in der Hand, Fachkräfte trotz hoher Mieten in den Ballungsgebieten zu halten.“
Thomas Veith, Real Estate Leader bei PwC Deutschland
Ein Trend hin zur Mitarbeiterwohnung im Firmenbesitz zeichnet sich bei privaten Unternehmen unserer Meinung nach jedoch nicht ab. Eine Aufforderung des Münchner Oberbürgermeisters (SZ, Quote mit Haken vom 28.05.2015), mehr Werkswohnungen zu bauen, stieß jedenfalls auf taube Ohren. Unternehmen sehen vor allem die Politik in der Pflicht und setzen auf Maßnahmen wie Unterstützung bei der Wohnungssuche, Kooperationen mit externen Anbietern, mobiles Arbeiten oder Relocation-Services für ausländische Fachkräfte.
Bei Versorgern der öffentlichen Hand scheint sich jedoch ein Trend abzuzeichnen. Neben Münchenstift und den Stadtwerken München forciert auch der Freistaat Bayern die Vergrößerung seines Angebots an Staatsbedienstetenwohnungen. Auch die Landeshauptstadt München unternimmt Anstrengungen, den Bestand an Werkmietwohnungen für ihre Beschäftigten zu erweitern. Diese Entwicklung unterstreicht die wachsende Bedeutung von bezahlbarem Wohnraum als Faktor für die Attraktivität öffentlicher Arbeitgeber und Branchen mit geringen Gehältern im Wettbewerb um Fachkräfte.
Autor
Boardinghaus Eching
Serviced Apartments zwischen München und Flughafen
