Die Metropolregionen Deutschlands boomen – doch wer hier arbeiten will, findet kaum bezahlbaren Wohnraum. Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt sorgt jedoch nicht nur für Frust bei Wohnungssuchenden, sondern entwickelt sich zunehmend auch für die Wirtschaft zu einem Problem.
Studien [1][2][3] zeigen, dass Unternehmen, die Wohnraum als Benefit begreifen, einen klaren Vorteil im Wettbewerb um knappe Fachkräfte haben. In diesem Beitrag geben wir einen Überblick über mögliche Unterstützungsmaßnahmen und deren konkrete Ausgestaltung. Anschließend werfen wir einen Blick in die Praxis einiger der größten Firmen und Organisationen der bayerischen Landeshauptstadt München, der Stadt mit den höchsten Wohnkosten Deutschlands.
Motivation
Der demografische Wandel, flexiblere Erwerbsbiografien und die Digitalisierung, führen seit Jahren zu einem sich verschärfenden Wettbewerb um Fachkräfte. Dies gilt insbesondere in den Metropolregionen Deutschlands, wo die starke Zuwanderung teils zu extremer Wohnungsnot und hohen Wohnkosten geführt hat.
PricewaterhouseCoopers (nachfolgend: PwC) hat für die Studie „Wohnungsnot und die Folgen für den Arbeitsmarkt“ [1] 4.000 Berufstätige in den Top-12 Städten Deutschlands befragt. Ein Ergebnis: Die große Mehrheit (82 %) war der Ansicht, dass es die Lage auf dem Wohnungsmarkt für Unternehmen erschwert, Fachkräfte zu gewinnen und langfristig zu binden. Jeder zweite konnte sich vorstellen, einen Job in einer anderen Stadt anzunehmen, wenn dort die Mieten günstiger sind und 44 % haben aufgrund zu hoher Mieten den Job bereits gewechselt (11 %) oder konkret darüber nachgedacht (33 %).
Unternehmen, die Beschäftigten Zugang zu erschwinglichem Wohnraum ermöglichen, haben also einen klaren Wettbewerbsvorteil und so lautet dann auch das Fazit von PwC:
„Arbeitgeber sollten nicht darauf warten, dass die Politik das Wohnungsproblem löst, sondern selbst aktiv werden. Mit einem guten Mix an Maßnahmen haben sie es zumindest teilweise selbst in der Hand, Fachkräfte trotz hoher Mieten in den Ballungsgebieten zu halten.“ (Thomas Veith, PwC Deutschland)
Wohnraum als Benefit
Nachfolgende Tabelle gibt, angelehnt an die Studie des BBSR von 2024 [2], einen Überblick über mögliche Unterstützungsmaßnahmen, konkrete Ausgestaltungsoptionen sowie deren Hauptzielgruppen.
| Maßnahme | Ausgestaltung | Hauptzielgruppe | |
|---|---|---|---|
| indirekt | Firmeninterne Vermittlungsplattform | Schwarzes Brett, Tauschbörse im Intranet | Alle Mitarbeiter |
| Finanzielle Unterstützung | Mietzuschüsse, Ausgleich von Mieterhöhungen, Kredite für Wohnungskauf, Mobilitätsbenefits für Pendler | Geringverdiener | |
| Unterstützung bei der Suche am regulären Wohnungsmarkt | Beratung, Leitfäden, Musterbewerbungen, Freistellungen, Kooperation mit Maklern, Relocation Services | Expats | |
| direkt | Anmietung von Wohnraum und Weitervermietung | Eigenverwaltung oder Kooperation; Mietvertrag befristet, unbefristet oder an das Arbeitsverhältnis gebunden; zum ortsüblichen Mietpreis oder vergünstigt; möbliert oder unmöbliert | Expats Saisonarbeiter Auszubildende Geringverdiener |
| Erwerb von Belegungsrechten | |||
| Ankauf von Immobilien, Neubau |
Indirekte Unterstützungsmaßnahmen
Viele Firmen unterstützen Mitarbeitende bei der Suche nach bezahlbarem Wohnraum, ohne diesen direkt anzubieten. Von Beratungsangeboten und der Bereitstellung von Info-Materialien wie Anbieterlisten, Leitfäden oder Musteranschreiben, bis hin zu Kooperationen mit Vermittlungsplattformen oder dem Betrieb firmeninterner Wohnungsbörsen im Intranet ist vieles denkbar.
Auch organisatorische und finanzielle Unterstützung wie etwa die Freistellung für Besichtigungen oder die Übernahme von Maklergebühren sind gängige Maßnahmen.
Teilweise bieten Unternehmen neuen Mitarbeitenden auch sogenannte Relocation Services – entweder intern oder in Zusammenarbeit mit spezialisierten Agenturen. Diese bieten umfassende Unterstützung nicht nur bei der Wohnungssuche, sondern auch bei organisatorischen und administrativen Aufgaben wie Behördengängen. Durch diese professionelle Begleitung wird der Start in ein neues Leben deutlich erleichtert, was die Attraktivität des Arbeitgebers insbesondere bei ausländischen Arbeitnehmern erhöht und die Entscheidung für einen Standortwechsel wesentlich begünstigt.
Direkte Unterstützung: Wohnraumangebote
Direkte Maßnahmen bieten Mitarbeitenden unmittelbaren Zugang zu Wohnraum, wobei die konkreten Ausgestaltungsmöglichkeiten vielfältig sind.
So kann das Unternehmen etwa, statt selber Wohnraum zu erwerben, mit externen Partnern kooperieren. Durch die Anmietung oder den Erwerb von Belegungsrechten, gehen Firmen keine größeren Risiken ein, vermeiden hohe Anfangsinvestitionen und können sich auf ihr Kerngeschäft fokussieren.
Unabhängig davon, wer als Vermietender auftritt (Arbeitgeber, Partner), stellt sich die Frage nach der Ausgestaltung des Mietvertrags. So kann die Wohnung als Übergangslösung dienen, an die Dauer des Dienstverhältnisses gebunden sein (Dienstwohnung), oder Mitarbeitern über die Beendigung des Beschäftigungsverhältnisses hinaus dauerhaft zur Verfügung stehen.
Typischerweise werden bei temporären Angeboten vollmöblierte Apartments am regulären Wohnungsmarkt angemietet und Mitarbeitern dann für die ersten Monate überlassen. Infrage kommen auch Buchungen von Serviced Apartments in Boardinghouses oder Aparthotels. Man spricht in diesem Fall häufig auch von Corporate Housing.
Zuletzt stellt sich auch die Frage nach der Miethöhe, also ob die Wohnung zur ortsüblichen Vergleichsmiete zur Verfügung gestellt werden soll oder darunter.
Bei der verbilligten oder kostenlosen Überlassung einer Wohnung handelt es sich grundsätzlich um einen geldwerten Vorteil (Sachbezug), der dem Lohnsteuerabzug unterliegt. Anfang 2020 wurde jedoch ein Bewertungsabschlag eingeführt (§ 8 Abs. 2 S. 12 EStG). Dieser sieht vor, dass Mitarbeitende nur dann einen geldwerten Vorteil versteuern müssen, wenn die Miete weniger als zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt oder 25 € je m² überschreitet. Aber auch Unternehmen profitieren, denn die Verluste aus der Vermietung können steuerlich geltend gemacht werden. Dabei ist es unerheblich, ob sich die Wohnung im Firmenbesitz befindet oder angemietet und dann weitervermietet wurde.
Hauptzielgruppe für direkte Wohnraumangebote sind neben Auszubildenden und Geringverdienern in der Praxis häufig neue ausländische Mitarbeitende und Saisonarbeitskräfte:
So nennen 54 % der Unternehmen Mitarbeitende aus dem Ausland als die wichtigste Zielgruppe ihrer direkten Maßnahmen gefolgt von Saisonarbeitern (41 %). Beide Gruppen haben besonderen Unterstützungsbedarf, denn ihnen fehlen das spezifische Wissen über den lokalen Wohnungsmarkt und geeignete Suchstrategien. Auch aus eventuell mangelnden Deutschkenntnissen resultiert ein besonderer Unterstützungsbedarf. (BBSR, 2024, S. 57) [2]
Mitarbeiterwohnungen und Corporate Housing erleichtern neuen Beschäftigten den Einstieg in den Job, steigern die Work-Life-Balance und begrenzen das finanzielle Risiko, falls das Arbeitsverhältnis nach der Probezeit endet. So stärken Unternehmen ihre Arbeitgebermarke (Employer Branding) und beweisen, dass ihnen das Wohlergehen der Mitarbeitenden am Herzen liegt.
Homeoffice als Wohnlösung
Während der Coronapandemie gewann Homeoffice schlagartig an Bedeutung und behält auch nach der Pandemie seine Relevanz. Nach Zahlen des ifo-Instituts gehört das tageweise Arbeiten von Zuhause für etwa 25 % der Beschäftigten und mehr als zwei Drittel der Unternehmen heute zur Normalität. [7]
Die Forcierung von Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen könnte auch eine wirksames Instrument im Wettbewerb um Talente darstellen, denn diese erlauben es Arbeitnehmern, weiter entfernt vom Arbeitsplatz zu relativ erschwinglichen Kosten zu wohnen, ohne regelmäßig längere Pendelstrecken in Kauf nehmen zu müssen.
Dieser Meinung waren auch die Befragten der PwC-Studie. So konnten sich etwa 60 % vorstellen, noch weiter vom Arbeitsort wegzuziehen, wenn sie häufiger von zu Hause aus arbeiten dürften und 78 % waren der Meinung, dass ortsunabhängiges Arbeiten ein (sehr) gutes Instrument zur Gewinnung und Bindung von Fachkräften darstellt.
Homeoffice und mobiles Arbeiten hat jedoch noch einen weiteren Vorteil. Durch Maßnahmen wie Desk Sharing, also dem Ersatz von festen Arbeitsplätzen durch eine flexible Zuordnung der Schreibtische, reduziert sich die benötigte Bürofläche:
Insgesamt gehen wir im Hauptszenario basierend auf unserer Vorgängerstudie von einem strukturellen Rückgang der Büroflächennachfrage wegen Homeoffice um 12 % bis 2030 aus. In der Folge wird der Büroleerstand weiter ansteigen und das Risiko von „Stranded Assets“ bei einzelnen Bürogebäuden zunehmen. [7]
Frei werdende Flächen ließen sich dann etwa in Konferenz- und Sozialräume umwandeln, um den persönlichen Austausch an Präsenztagen zu fördern. Auch die Nutzung als Pendlerwohnungen (ggf. in Form von Pop-up-Wohnungen) käme infrage, wobei aktuell noch häufig rechtliche (und technische) Hürden im Wege stehen. Falls die Politik hier schnell für Erleichterungen sorgt, könnte dies langfristig für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sorgen.
Aus der Münchner Praxis
In diesem Abschnitt werfen wir einen Blick in die Praxis einiger der größten Unternehmen und Organisationen der bayerischen Landeshauptstadt. Lag die Leerstandsquote für Wohnraum in München Mitte der 2000er Jahre bereits bei niedrigen 2 %, fiel sie ab 2011 unter 1 % und betrug im Jahre 2023 nur noch 0,1 % (Quelle: statista.de). Auch deshalb ist München heute die Stadt mit den höchsten Wohnkosten Deutschlands. [4]
Was Wohnraumangebote durch Privatunternehmen betrifft, sind insbesondere BMW und Siemens aktiv und kommunizieren diese auch aktiv auf ihrer Website. Das Thema „Wohnen“ spielt auf den Karriereseiten der Allianz, Münchener Rück und MTU hingegen keine Rolle. Homeoffice hingegen sehen alle Firmen, mit Ausnahme der Münchener Rück, offenbar als Benefit an.
| Unternehmen | Wohnraumangebote | Indirekte Unterstützung | Homeoffice |
|---|---|---|---|
| Allianz SE | k. A. | Mobilitätsbenefits | Flexible Regelungen |
| BMW AG | Apartmenthäuser (gepachtet) und Boardinghäuser für Azubis, Studenten und Mitarbeiter (nur zeitlich begrenzte Aufenthalte) | Mobilitätsbenefits, Relocation Services | Flexible Regelungen |
| MTU Aero Engines | k. A. | Mobilitätsbenefits | Je nach Tätigkeit möglich |
| Münchener Rück | k. A. | k. A. | k. A. |
| Siemens | Belegungsrechte in ehemaligen Werkswohnungen. Unbefristete Anmietung zu günstigen Konditionen möglich. | Mobilitätsbenefits, Relocation Services | Flexible Regelungen |
Im Gegensatz zu obigen Unternehmen, die tendenziell höhere Gehälter zahlen, trifft die Wohnungsnot in deutschen Großstädten insbesondere Branchen mit traditionell niedrigen Löhnen: Gesundheitswesen, Erziehung, Pflege, Gastronomie, Handwerk, ÖPNV, Polizei etc.
Können sich diese Arbeitskräfte die hohen Mieten in den Ballungszentren nicht mehr leisten, droht eine Abwanderung in günstigere ländliche Regionen, was gravierende Folgen für die städtische Versorgung hätte. Gleichzeitig ist Homeoffice in diesen Branchen häufig keine Option. Es verwundert deshalb nicht, dass Unternehmen in öffentlicher Hand stärker auf direkte Unterstützungsmaßnahmen setzen, als die Privatwirtschaft.
So sind etwa die Stadtwerke München ein wichtiger Akteur auf dem Münchner Wohnungsmarkt und bieten ihren Mitarbeitern ein umfangreiches Angebot an Werkswohnungen. Ziel ist es, den Bestand bis 2030 auf rund 3.000 mehr als zu verdoppeln. Dazu werden bereits mehrere Neubauprojekte in verschiedenen Stadtteilen vorangetrieben.
Auch das LMU Klinikum bietet seinen Mitarbeitern umfangreiche Unterstützung im Bereich Wohnen. Aktuell verwaltet die Stabsstelle Personalwohnraum 1.525 Personalunterkünfte, hauptsächlich Apartments mit einer Größe von 13 bis 25 m². Zusätzlich stehen 130 Mehrraumapartments und 10 Reihenhäuser zur Verfügung, die über eine klinikinterne Immobilienbörse ausgeschrieben werden. Über die eigenen Wohnangebote hinaus unterstützt das LMU Klinikum seine Mitarbeiter bei der Wohnungssuche durch Kooperationen mit der Bayerischen Versorgungskammer, der Stadtsparkasse München und Vonovia.
Der Flughafen München unterstützt seine Mitarbeiter bei der Wohnungssuche auf verschiedene Weise. Für neue Mitarbeiter, insbesondere von außerhalb, stehen in Hallbergmoos möblierte Serviced Apartments mit einer maximalen Mietdauer von sechs Monaten zur Verfügung. Darüber hinaus unterhält der Flughafen München eigene Mitarbeiterwohnungen und bietet Unterstützung bei der Wohnungssuche.
Das Deutsche Herzzentrum München verfügt über ein Personalwohnheim mit 115 möblierten Apartments und weitere Unterkünfte an einem anderen Standort. Die monatlichen Mietpreise sind tarifgebunden und liegen aktuell bei etwa 360 Euro inklusive Nebenkosten. Es wird auch auf die Möglichkeit hingewiesen, dass Mitarbeiter einen Antrag auf Zuweisung einer Staatsbedienstetenwohnung stellen können.
Münchenstift bietet Mitarbeitern mehrere hundert Wohnungen. Ab dem zweiten Halbjahr 2026 kommen 56 weitere in Schwabing hinzu. Diese entstehen in einem Kooperationsprojekt mit der Münchner Wohnen, die das Gebäude im Rahmen eines Generalmietvertrags an Münchenstift vermietet, welche dann an Angestellte zu günstigen Konditionen weitervermietet werden.
Die Deutsche Bahn verfügt in München über zahlreiche Mitarbeiterwohnungen, die unter dem Programm „DB Wohnen“ verwaltet werden, sowie möblierte Apartments an mehreren Standorten. Zudem bestehen Kooperationen mit privaten Anbietern zu vergünstigten Konditionen. Für volljährige Auszubildende bietet die DB auch Plätze in einem Wohnheim der städtischen Wohnbaugesellschaft Münchner Wohnen an.
Quo Vadis?
Die anhaltende Zuwanderung in die Ballungszentren sowie flexiblere Erwerbsbiografien verschärfen den Wettbewerb um Fachkräfte in vielen Branchen. Studien zeigen, dass erschwinglicher Wohnraum zu einem entscheidenden Faktor im sich verschärfenden Wettbewerb um diese wird.
Dies erkennen auch mehr und mehr Unternehmen, wie eine Umfrage des Immobiliendienstleisters CBRE Group vom Dez. 2022 unter 25 global tätigen, in Deutschland ansässigen Unternehmen zeigt:
Grundsätzlich betrachten bereits mehr als die Hälfte der Teilnehmer an dieser Umfrage […] ein Wohnraumangebot für Mitarbeiter als Incentive an oder entwickeln entsprechende Konzepte. Ein gutes Drittel (36 %) der antwortenden Unternehmen überlegt derzeit, das Angebot auszubauen bzw. einzuführen oder haben dies bereits getan. (CBRE Group, 2022) [3]
Auch wenn das Thema „Wohnen für Mitarbeiter“ aktuell wieder mehr Aufmerksamkeit erfährt und sich Titel wie „Die Wohnung wird zum Köder“ [5] oder „Comeback des Mitarbeiterwohnen“ [6] häufen, hält sich die Privatwirtschaft mit direkten Unterstützungsmaßnahmen noch zurück und hofft darauf, dass der Staat schnell eine Lösung für den Wohnraummangel findet.
Nach Schätzungen des BBSR unterstützen etwa 16,8 % der privatwirtschaftlichen Unternehmen in Deutschland Beschäftigte direkt oder indirekt bei der Versorgung mit Wohnraum. Davon 5,2 % direkt und 11,6 % indirekt, wobei größere Unternehmen häufiger direkte Unterstützung anbieten als kleine. Mehr als 80 % bieten Mitarbeitenden somit keine Unterstützung bei der Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum an. (BBSR, 2024, S46f.) [2]
Zu den Gründen dafür zählen etwa:
- Hoher finanzieller, organisatorischer und planungsrechtlicher Aufwand. Ablenkung vom Kerngeschäft.
- Immobilieninvestments sind bei Einzelbetrachtung defizitär. Faktoren wie die Bindung und Gewinnung von Mitarbeitenden können nur indirekt gemessen werden.
- Mangelnde Aufklärung über Fördermöglichkeiten und Steuererleichterungen (KfW, soziale Wohnraumförderung, Bewertungsabschlag).
- Es fehlt an qualifiziertem Personal, Baugrundstücken, möglichen Kooperationspartnern.
- Hohe rechtliche Hürden bei der Errichtung von Werkswohnungen auf Betriebsgelände.
- Unsicherheit über das Zinsniveau und die wirtschaftliche Entwicklung.
Bei Versorgern der öffentlichen Hand scheint sich jedoch ein Trend abzuzeichnen, wie das Beispiel Münchens zeigt. Neben Münchenstift und den Stadtwerken München forciert auch der Freistaat Bayern die Vergrößerung seines Angebots an Staatsbedienstetenwohnungen. Auch die Landeshauptstadt München unternimmt Anstrengungen, den Bestand an Werkmietwohnungen für ihre Beschäftigten zu erweitern. Diese Entwicklung unterstreicht die wachsende Bedeutung von bezahlbarem Wohnraum als Faktor für die Attraktivität öffentlicher Arbeitgeber und Branchen mit geringen Gehältern im Wettbewerb um Fachkräfte.
Häufige Fragen
Quellenverzeichnis
- PwC Studie – Wohnungsnot und die Folgen für den Arbeitsmarkt, 2024. Link
- BBSR – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) (Hrsg.), 2024: Bestandsaufnahme zum Wohnen für Mitarbeitende. BBSR-Online-Publikation 123/2024, Bonn. Link
- CBRE Research, Wohnraumangebote für Mitarbeiter, Dez. 2022. Link
- Henger, Ralph / Kawka, Rupert / Schröder, Christoph / Wendt, Jan / Böhmer, Hendrik / Gruben, Clemens Fabian, 2024, Regionale Preisniveaus. Wo es sich am günstigsten und wo am teuersten lebt, IW-Kurzbericht, Nr. 46, Köln. Link
- IZ, Die Wohnung wird zum Köder, 11. April 2024. Link
- Engel und Völkers, Comeback der Mitarbeiterwohnung. Link
- ifo Studie, Homeoffice und die Zukunft der Büros: Flexibilisierung, Reduzierung und Umnutzungspotenzial, 2024. Link
Autor
Boardinghaus Eching
Serviced Apartments München Nord
