Wohnen auf engstem Raum liegt voll im Trend. Ursprünglich entstanden in asiatischen Großstädten, erreichte dieser Ende der 2000er Jahre auch Deutschland. Das Angebot an Mikroapartments wächst seitdem rasant. Was ist eigentlich ein Mikroapartment, welche Vor- und Nachteile hat es und wer sind die Zielgruppen? Diese und weitere Fragen beantworten wir in diesem Artikel.
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Was versteht man unter einem Mikroapartment?
In Deutschland versteht man unter einem Mikroapartment meist eine möblierte Einraumwohnung (Studio) für Einpersonenhaushalte und einer Wohnfläche bis etwa 30 m².
Es ist jedoch zu beachten, dass sich das Verständnis des Begriffs je nach Land oder Kulturraum unterscheidet. So erfolgt die Definition teils in Relation zum betrachteten Teilmarkt konventioneller Wohnungen. Dann gilt ein Apartment als „Mikro“, wenn es z. B. 20 – 30 % kleiner ist als der Durchschnitt in der Region. Im ostasiatischen Raum widerum können Mikroapartments auch als Behausung für Mehrpersonenhaushalte dienen (Hein, 2021, S. 156).
In Abgrenzung zur herkömmlichen Kleinwohnung spricht man von Mikroapartment in der Regel nur im Zusammenhang mit größeren, professionell bewirtschafteten Apartmenthäusern. Viele Anbieter adressieren spezifische Zielgruppen und erheben All-In-Mieten, in denen sämtliche Wohnkosten sowie teils auch Serviceleistungen (z. B. Reinigung, WLAN, Waschräume, Gemeinschaftsflächen) enthalten sind.
Arten von Mikroapartments
Baurechtlich können Mikroapartment-Anlagen sowohl dem Wohnen, als auch der gewerblichen Beherbergung dienen. Im Hinblick auf die spezifischen Bedürfnisse und Anforderungen der jeweiligen Zielgruppe, haben sich in den vergangenen Jahren verschiedene Wohnkonzepte herausgebildet.
| Nutzungsart | Wohnnutzung | Beherbergung / Gastgewerbe |
|---|---|---|
| Wohnkonzept | Studentenwohnen Co-Living Mikrowohnen |
Serviced Apartment |
| Aufenthaltsdauer | Monate bis Jahre | bis zu 6 Monate |
| Vertragstyp | Mietvertrag | Beherbergungsvertrag |
| Zimmerausstattung | möbliert, teils löffelfertig | löffelfertig |
| Typische Lage | Metropolen, Universitätsstädte | Einzugsbereich aller Großstädte |
| Service | stark limitiert, teils extern zubuchbar, häufig: Gemeinschaftsflächen | limitiert (Boardinghaus) bis umfangreich (Aparthotel) |
| Typische Zielgruppen | Azubis, Expats, Projektarbeiter, Wohnungssuchende (zur Überbrückung) | |
| Studenten, Pendler, Berufsgruppen mit hohen Mobilitätsanforderungen (als Zweitwohnung) | Geschäftsreisende, Veranstaltungsteilnehmer, Privatreisende | |
Befinden sich die Mikroapartments in gewerblich genutzten Immobilien und werden neben der reinen Übernachtungsmöglichkeit noch Dienstleistungen wie Reinigung oder Wäscheservice angeboten, so spricht man auch von Serviced Apartment. Bei Geschäftsreisenden aus aller Welt haben sich diese heute als beliebteste Alternative zu längeren Hotelaufenthalten etabliert.
Während der starke Anstieg der Anzahl von Wohneinheiten Ende der 2000er Jahre fast ausschließlich auf die studentische Wohnungsnachfrage zurückzuführen ist, sind Anbieter seit einigen Jahren bemüht, die Zielgruppen zu erweitern. Hauptzielgruppe von Mikroapartments sind jedoch immer noch Studierende. So wurden 2022 etwa 42 % aller Mikroapartments an diese Zielgruppe vermietet (DIWG, Trendreport Mikroappartements). Entsprechend befindet sich ein Großteil der Anlagen in Universitätsstädten, zentral gelegen mit guter Anbindung an den ÖPNV.
Die Initiative Micro-Living registriert jedoch im 10. Marktreport vom Herbst 2024 einen stärkeren Rückgang dieser Quote. So fiel der Studenten-Anteil bei den analysierten Unternehmen binnen weniger Jahre von 54 % auf nunmehr 35 %, was vor allem auf die höhere Ausstattungsqualität und die damit verbundenen Kosten zurückzuführen war.
Was kostet ein Mikroapartment?
Was die Kosten von Mikroapartments anbelangt, muss aufgrund der stark unterschiedlichen Konzepte zwischen den beiden Nutzungsarten (Wohnnutzung, Beherbergung) unterschieden werden.
Lt. Immobiliendienstleister CBRE Group liegt die mittlere All-In-Miete für wohnwirtschaftlich genutzte Mikroapartments in den Top-7-Städten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) zum Februar 2025 bei etwa 40 €/m²/Monat. Beherbergungen in Serviced Apartments sind mit über 70 €/m²/Monat nochmals deutlich teurer.
Spitzenreiter dürfte übrigens München sein, der Stadt mit den höchsten Lebenshaltungskosten Deutschlands. Lt. einem Bericht des Instituts der deutschen Wirtschaft vom Juli 2024, lagen die Wohnkosten dort etwa 80 % über dem Bundesdurchschnitt.
Vorteile von Mikroapartments
Mikroapartments bieten viele Vorteile in den verschiedensten Lebenssituationen – sowohl gegenüber einem Hotelzimmer als auch gegenüber der klassischen Mietwohnung. Dazu zahlen beispielsweise:
- Wohnen in Bestlage zu erschwinglichen Kosten
- Möglichkeit zur Selbstversorgung
- Flexible Verträge
- Kaum Aufwand: Kein Möbelkauf, Infrastruktur (WLAN, Strom, Wasser etc.) ist bereits vorhanden
- Kostentransparenz dank All-In-Mieten
- Serviceleistungen entlasten im Alltag und erlauben die Konzentration auf das Wesentliche
- Gemeinschaftsflächen: Lernräume, Fitnessbereiche oder Lounges sorgen dafür, der Vereinsamung von Bewohnern vorzubeugen und ermöglichen diesen, schnell Anschluss in einer neuen Stadt zu finden.
Hinzu kommt ein weiterer wichtiger Aspekt, der häufig übersehen wird. Kleinstwohnungen sind deutlich nachhaltiger als größere Wohnungen!
Nachhaltigkeit von Mikroapartments
Jeder Quadratmeter Wohnfläche muss gebaut, möbliert, beleuchtet, beheizt, gereinigt und instandgehalten werden. Dies führt zu Energie- und Ressourcenverbrauch und den damit verbundenen CO2- und Schadstoffemissionen. Kleine Wohnungen sind deshalb in der Regel umweltschonender als größere Wohnungen, sowohl bei der Errichtung (graue Energie), als auch beim laufenden Betrieb.
Hinzu kommt, dass Mikroapartments konzeptbedingt meist gut an den ÖPNV angebunden sind, weswegen Bewohner nicht auf die Nutzung eines eigenen Pkw angewiesen sind.
Entlastung des Wohnungsmarktes
Urbanisierung, der Trend zum Einpersonenhaushalt, steigende Studierendenzahlen, höhere Mobilitätsanforderungen an Berufstätige, steigender Seniorenanteil – all diese Entwicklungen führen zu einer wachsenden Nachfrage nach kleinen Wohnungen in zentraler Lage. Gleichzeitig sind Baugrundstücke dort knapp. Singlehaushalte konkurrieren mangels Alternative mit Familien um größere Wohnungen. Die Folge sind steigende Mietpreise.
Hoffnung besteht, dass Mikroapartment-Anlagen durch den geringen Flächenverbrauch dem Problem des wachsenden Wohnraummangels in deutschen Großstädten entgegenwirken können. Ob sich diese Hoffnung erfüllt, bleibt jedoch abzuwarten.
Nachteile von Mikroapartments
Zu den Nachteilen von Mikroapartments zählen beispielsweise: Gefahr der Vereinsamung, wenig Platz für sich und Besucher, ein geringer Gestaltungsspielraum bei der Einrichtung oder hohe Quadratmeterpreise.
Hohe Quadratmeterpreise
Kleine Wohnungen sind auf den Quadratmeter gerechnet, deutlich teurer als vergleichbare, größere Wohnungen – dies gilt auch für Mikroapartments. Doch warum ist das so? Nachfolgend ein paar Erklärungsansätze:
- Hohe, steigende Nachfrage trifft auf ein unzureichendes Angebot.
- Gesamtkosten im Fokus: Mieter betrachten in der Regel eher die Gesamtkosten und nicht die Quadratmeterpreise. Auch sinkt der Nutzen einer Wohnung nicht proportional zur Wohnungsgröße. Insgesamt sind Mieter deshalb häufig bereit, höhere Quadratmeterpreise zu akzeptieren.
- Baukosten: Anlagen mit kleinen Wohnungen verursachen relativ höhere Kosten, es werden ja zum Beispiel mehr Bäder oder Küchen mit erhöhtem Installationsaufwand benötigt.
- Ungünstiges Verhältnis von Nutzfläche zu Geschossfläche: Je kleinteiliger die Wohnungen in einem Gebäude, desto höher ist in der Regel der unproduktive Anteil von Fluren und Treppenhäusern an der Gesamtfläche.
- Hohe Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten: Durch die Vielzahl an Mietparteien und eine erhöhte Mieterfluktuation (sehr kleine Wohnungen stellen meist nur eine temporäre Wohnlösung dar) wird mehr Personal (z. B. Buchhalter, Makler, Hausmeister) zur Verwaltung benötigt.
Bürokratische Auflagen
Der Bundesverband „Micro-Living“ kritisiert, dass die 16 Landesbauordnungen Mikroapartment-Anlagen rechtlich entweder dem normalen Wohnen oder Beherbergungsbetrieben gleichstellen, was zu unverhältnismäßig hohen Kosten führt, die dem Wohnkonzept nicht gerecht werden:
Auch städtische PKW-Stellplatzsatzungen orientieren sich mit wenigen positiven Ausnahmen meist ausschließlich an Wohnanlagen im herkömmlichen Sinn. Wird deren Stellplatzschlüssel 1:1 für das Micro-Living angelegt, führt dies wegen des notwendigen Baus großer Tiefgaragen zu hohen Folgekosten. Und dies, obwohl viele studentische Mieter gar kein eigenes Auto besitzen und lieber mit dem Rad oder dem ÖPNV zur Uni fahren. […] Die Pflicht zur monatlichen Mitteilung des Heizkostenverbrauchs mag für Menschen, die viele Jahre in ihrer Wohnung leben, eine sinnvolle Option und Anregung sein, den eigenen Verbrauch zu optimieren. Für Studierende und Projektarbeiter, die nur begrenzte Zeit an einem Ort wohnen, bringt eine solche Regelung keinen Vorteil, dem Anbieter jedoch einen immensen bürokratischen Aufwand.
Bundesverband Micro-Living (5-Punkte-Plan)
Er tritt deshalb dafür ein, dass Micro Living als eigene Nutzungsart in die Bauordnungen der Länder aufgenommen wird.
Quo vadis?
Während die Nachfrage nach Mikroapartments während der Corona-Krise deutlich eingebrochen ist, hat sich diese inzwischen erholt. Auch wenn das hohe Zinsniveau und steigende Baukosten für Zurückhaltung bei den Investoren sorgen, geht die DIWG im Trendreport Mikroappartements 2022 davon aus, dass die Bedeutung von Mikroapartments für den deutschen Wohnungsmarkt auch in Zukunft zunehmen wird und erwartet, dass sich das Wohnkonzept auch abseits der großen Metropolen ausbreiten wird.
Die oben erwähnten gesellschaftlichen Trends (Urbanisierung, mehr Singlehaushalte, steigende Studierendenzahlen, steigender Seniorenanteil etc.) sind jedenfalls intakt. Auch ein wachsendes Umweltbewusstsein sowie unerschwingliche Mieten für reguläre Wohnungen in zentraler Lage, könnten den Trend zur Kleinstwohnung weiter befeuern.
Autor: Boardinghaus Eching – Wohnen auf Zeit bei München
Das Boardinghaus Eching ist mit seinen 180 möblierten und löffelfertig ausgestatteten Serviced Apartments einer der größten Anbieter von Wohnen auf Zeit vor den Toren Münchens. Unsere Unterkunft vereint die Vorteile einer Mietwohnung (Möglichkeit zur Selbstversorgung, Privatsphäre) mit dem Komfort hotelähnlicher Serviceleistungen – die ideale Wohnlösung für Geschäftsreisende, Pendler, Expats, temporäre Mitarbeiter und alle, die auch auf längeren Reisen Wert auf ein Zuhause-Gefühl legen.
