Mikroapartments: Alles über den Trend zur Kleinstwohnung

Wohnen auf engstem Raum liegt voll im Trend. Ursprünglich entstanden in asiatischen Großstädten, erreichte dieser Ende der 2000er Jahre auch Deutschland.

Doch was versteht man eigentlich unter einem Mikroapartment und was macht sie so attraktiv? In diesem Artikel beleuchten wir die Vorteile des noch jungen Wohntrends und zeigen, wer das Angebot in der Praxis nutzt.

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Mikroapartment?

Eines vorweg: Eine allgemeingültige Definition dafür, was ein Mikroapartment ausmacht, gibt es nicht. In der Praxis handelt es sich jedoch meist um

• möblierte
• Einraumwohnungen
• inklusive Küchenzeile
• mit einer Wohnfläche bis etwa 30 m²
• für Einpersonenhaushalte.

In Abgrenzung zur herkömmlichen Kleinwohnung weisen Mikroapartments noch folgende Merkmale auf:

• Die Apartments befinden sich in einem größeren Apartmenthaus mit Betreiberkonzept.
• Es werden typischerweise All-in-Mieten erhoben.
• Der Mietvertrag enthält Serviceleistungen (z. B. WLAN, Gemeinschaftsflächen, Wäscheservice).
• Es sind keine dauerhaften Aufenthalte geplant (Wohnen auf Zeit).

Es ist jedoch zu beachten, dass sich das Verständnis des Begriffs je nach Land oder Kulturraum unterscheidet und sich obige Charakteristika vor allem auf den deutschen Wohnungsmarkt beziehen (vgl. Hein, 2021, S. 156).^[1]

Arten von Mikroapartments

Baurechtlich können Mikroapartment-Anlagen sowohl dem Wohnen (Wohnnutzung), als auch der gewerblichen Beherbergung dienen. Die Unterschiede der beiden Nutzungsarten sind in folgender Tabelle zusammengefasst.

Anfangs dienten Mikroapartment-Anlagen fast ausschließlich der Unterbringung von Studierenden. Der Begriff Micro Living etablierte sich als Synonym bzw. Oberbegriff zum sog. Student Living, nachdem privatwirtschaftliche Anbieter anfingen, die Apartments vermehrt auch an Berufstätige zu vermieten (vgl. CBRE, 2023, S. 12).^[2]

Befinden sich die Wohneinheiten in gewerblich genutzten Immobilien und werden neben der reinen Übernachtungsmöglichkeit noch Dienstleistungen wie etwa Reinigung oder Wäscheservice angeboten, so spricht man auch von Serviced Apartment.

Diese sind in der Regel komplett ausgestattet und sofort bezugsbereit. Der Gast benötigt lediglich seine persönlichen Gegenstände. Abgeschlossen werden Beherbergungsverträge (auch Gastaufnahmeverträge genannt), die in der Regel auf maximal 6 Monate befristet sind.

Teils handelt es sich bei Serviced Apartments um Mikroapartments nach obiger Definition, teils jedoch auch um größere Wohnungen mit separaten Wohn- und Schlafräumen.

Einrichtung & Gebäudeausstattung

Aufgrund der geringen Wohnfläche muss die Einrichtung von Mikroapartments hohe Funktionalität auf kleinstem Raum bieten. Eine Möglichkeit ist z. B. das Konzept von hängenden und klappbaren Möbeln, die bei Bedarf ausgeklappt werden und nach der Nutzung wieder an der Wand oder der Decke verschwinden. Multifunktionale, schlanke Möbelstücke sparen zusätzlich Platz und schaffen dadurch Freiräume sowie eine aufgeräumte Atmosphäre.

Um kleine Räume optisch größer wirken zu lassen, sind helle Farben zu bevorzugen, da sie Licht besser reflektieren und den Raum offener erscheinen lassen. Strategisch platzierte Spiegel erzeugen darüber hinaus Tiefe. Durch eine optimale Ausleuchtung werden dunkle Ecken vermieden, die einen Raum optisch verkleinern.

Die Gebäudeausstattung von Mikroapartment-Anlagen umfasst neben Waschräumen mit Waschmaschinen meist auch Gemeinschaftsflächen. Letztere dienen dazu, der Vereinsamung von Bewohnern vorzubeugen und ermöglichen diesen, schnell Anschluss in einer neuen Stadt zu finden. Das konkrete Angebot an Gemeinschaftsflächen ist in der Regel auf die jeweilige Zielgruppe zugeschnitten. Häufig zu finden sind etwa Lernräume, Lounges oder Fitnessbereiche.

Service

Grundsätzlich sind bei wohnwirtschaftlich genutzten Mikroapartments die zum Apartment gebotenen Serviceleistungen stark limitiert und erschöpfen sich meist in der Bereitstellung von Internet, Waschräumen und Gemeinschaftsflächen. Im gewerblichen Bereich (Serviced Apartments) ist hingegen ein breites Spektrum denkbar:

Während Aparthotels meist umfangreiche, hotelähnliche Services anbieten (z. B. Frühstück, tägliche Zimmerreinigung, durchgehend besetzte Rezeption, Concierge-Service etc.), sind diese beim Boardinghouse deutlich limitierter.

Zielgruppen

Der starke Anstieg der Anzahl wohnwirtschaftlich genutzter Mikroapartments Ende der 2000er Jahre war fast ausschließlich auf die studentische Wohnungsnachfrage zurückzuführen. Entsprechend befindet sich ein Großteil der Anlagen in Universitätsstädten, zentral gelegen mit guter Anbindung an den ÖPNV.

Seit einiger Zeit sind Anbieter jedoch bemüht, die Zielgruppen zu erweitern, was zu einem Rückgang der Studierenden-Quote geführt hat:

Nach Schätzungen der DIWG, wurden 2022 (nur) noch 42 % der Wohneinheiten an Studierende vermietet.^[3] Die Initiative Micro-Living kommt zu einem ähnlichen Ergebnis. Lag der Studierenden-Anteil bei den analysierten Unternehmen vor wenigen Jahren noch über 50 %, so beträgt dieser heute deutlich unter 40 %, was wohl auf die bessere Ausstattungsqualität und die höheren Kosten zurückgeführt werden kann.^[4]

Neben Studierenden kommen etwa Young Professionals, Pendler oder Berufsgruppen mit hohen Mobilitätsanforderungen wie etwa Piloten oder Flugbegleiter als Zielgruppe in Betracht. Teils fungiert die Wohnung dann als Zweitwohnsitz.

Gewerblich genutzte Apartments stellen demgegenüber eher eine kostengünstige Alternative zu längeren Hotelaufenthalten dar. Sie bieten Privatsphäre sowie die Möglichkeit zur Selbstversorgung – zwei Aspekte, die insbesondere während der Coronapandemie sehr geschätzt wurden. Entsprechend divers ist auch die Zielgruppe:

• Geschäftsreisende: Projektarbeiter, Unternehmensberater, Monteure etc.
• Expatriates / Berufseinsteiger, bis eine dauerhafte Unterkunft gefunden ist.
• Auszubildende und Lehrpersonal: Gastdozenten, Austauschstudenten, Schulungsteilnehmer etc.
• Veranstaltungs- und Konferenzteilnehmer
• Einheimische, die temporär (z. B. wegen Sanierung) eine Ersatzwohnung benötigen.
• Privatreisende: längere Familienbesuche, Urlauber

Teils werden die Wohneinheiten auch direkt von Unternehmen gemietet, um sie dann Mitarbeitern temporär zur Verfügung zu stellen. Gerade in den Ballungszentren können Wohnraumangebote durch Unternehmen ein effektives Instrument zur Gewinnung und Bindung von Fachkräften darstellen.

Vorteile von Mikroapartments

Bei den Vorteilen dieser Wohnform unterscheiden wir zwischen individuellen Vorteilen und sonstigen, gesamtgesellschaftlichen Auswirkungen, etwa auf den Wohnungsmarkt oder die Umwelt.

Vorteile für den Nutzer

Mikroapartments bieten viele Vorteile in den verschiedensten Lebenssituationen – sowohl gegenüber dem Hotelzimmer als auch gegenüber der herkömmlichen Mietwohnung. Dazu zählen beispielsweise:

• Wohnen in Bestlage zu erschwinglichen Kosten.
• Zuhause-Gefühl: Die Möglichkeit, selber kochen und die eigene Wäsche waschen zu können, erzeugt im Gegensatz zum Hotel ein Gefühl des „Zuhause-Seins“.
• Flexibilität: Einfache Buchung, kurze Kündigungsfristen, …
• Kaum Aufwand: Kein Möbelkauf, Infrastruktur (WLAN, Strom, Wasser etc.) ist bereits vorhanden.
• Kostentransparenz dank All-in-Mieten.
• Serviceleistungen entlasten im Alltag und erlauben die Konzentration auf das Wesentliche.
• Gemeinschaftsflächen helfen Bewohnern schnell Anschluss in einer neuen Stadt zu finden.

Sonstige Vorteile

Mikroapartment-Anlagen …

• begünstigen die berufliche Mobilität und erleichtern ausländischen Fachkräften den Einstieg in den deutschen Arbeitsmarkt.
• lindern die Wohnungsnot in den Ballungszentren und verhindern, dass Singlehaushalte auf den konventionellen Wohnungsmarkt ausweichen und mit Familien um größere Wohnungen konkurrieren.
• senken den Energie- und Ressourcenverbrauch sowie die damit verbundenen CO₂- und Schadstoffemissionen über den gesamten Lebenszyklus – von der Errichtung (graue Energie) bis zum laufenden Betrieb.

Nachteile von Mikroapartments

Zu den Nachteilen von Mikroapartments zählen insbesondere: Gefahr der Vereinsamung, wenig Platz für sich und Besucher, ein geringer Gestaltungsspielraum bei der Einrichtung oder hohe Quadratmeterpreise.

Hohe Quadratmeterpreise

Was den letzten Punkt anbelangt, muss aufgrund der stark unterschiedlichen Konzepte zwischen den beiden Nutzungsarten (Wohnnutzung, Beherbergung) unterschieden werden.

Lt. Immobiliendienstleister CBRE Group liegt die mittlere All-in-Miete für wohnwirtschaftlich genutzte Mikroapartments in den Top-7-Städten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) zum Februar 2025 bei rund 40 €/m²/Monat. Beherbergungen in Serviced Apartments sind mit über 70 €/m²/Monat nochmals deutlich teurer.^[5]

Zum Vergleich: Im Jahr 2024 zahlte man bei der Anmietung einer wiedervermieteten, unmöblierten Wohnung in München, der teuersten Stadt Deutschlands, rund 21 €/m². In den Toplagen 23 €/m². Der Möblierungsaufschlag betrug etwa 7 €/m² und die Nebenkosten 3 €/m². (Quelle: Statista)

Ein Vergleich mit durchschnittlichen Mietwohnungen ist im Falle von Mikroapartments jedoch wenig aussagekräftig, denn kleine Wohnungen sind generell (auf den Quadratmeter gerechnet) teurer als größere Wohnungen. Die Ursachen dafür sind vielfältig:

Warum sind kleine Wohnungen je Quadratmeter teurer als große?

Einerseits trifft eine stark ansteigende Nachfrage nach kompakten Wohnungen in zentraler Lage auf ein zu langsam wachsendes Angebot. Andererseits verursachen kleine Wohnungen relativ höhere Bau- und Bewirtschaftungskosten, was die erhöhten Quadratmeterpreise jedenfalls teilweise rechtfertigt.

• Demografische und gesellschaftliche Trends (Urbanisierung, mehr Singlehaushalte, steigende Studierendenzahlen, steigender Seniorenanteil etc.) verstärken die Nachfrage nach kleinen Wohnungen in zentraler Lage. Gleichzeitig ist geeignetes Bauland dort knapp.
• Gesamtkosten im Fokus: Mieter betrachten in der Regel eher die Gesamtkosten und nicht die Quadratmeterpreise. Auch sinkt der Nutzen einer Wohnung nicht proportional zur Wohnungsgröße.
• Baukosten: Anlagen mit kleinen Wohnungen verursachen relativ höhere Kosten, denn es werden zum Beispiel mehr Bäder oder Küchen mit erhöhtem Installationsaufwand benötigt.
• Verhältnis von Nutzfläche zu Geschossfläche: Je kleinteiliger die Wohnungen in einem Gebäude, desto höher ist in der Regel der unproduktive Anteil von Fluren und Treppenhäusern an der Gesamtfläche.
• Bewirtschaftungskosten: Durch die Vielzahl an Mietparteien und eine erhöhte Mieterfluktuation wird mehr Personal zur Verwaltung, Instandhaltung und Reinigung benötigt.
• Betriebskosten: Die bei Mikroapartments weit verbreiteten All-in-Mieten haben häufig einen negativen Einfluss auf den Ressourcenverbrauch der Bewohner, was überdurchschnittlich hohe Betriebskosten zur Folge hat.

Im Falle von Mikroapartment-Anlagen kommen bürokratische Auflagen hinzu, die dem Wohnkonzept häufig nicht gerecht werden.

Bürokratische Auflagen

Der Bundesverband Micro-Living kritisiert etwa:^[6]

Nach wie vor setzen die 16 Landesbauordnungen die spezifische Form des Micro-Livings entweder mit Beherbergungsbetrieben oder mit dem klassischen Wohnen gleich […]. Dies führt zu einem unverhältnismäßig hohen Mehraufwand in der baulichen und technischen Ausstattung. Auch städtische PKW-Stellplatzsatzungen orientieren sich mit wenigen positiven Ausnahmen meist ausschließlich an Wohnanlagen im herkömmlichen Sinn. Wird deren Stellplatzschlüssel 1:1 für das Micro-Living angelegt, führt dies wegen des notwendigen Baus großer Tiefgaragen zu hohen Folgekosten. Und dies, obwohl viele studentische Mieter gar kein eigenes Auto besitzen […].
Die Pflicht zur monatlichen Mitteilung des Heizkostenverbrauchs mag für Menschen, die viele Jahre in ihrer Wohnung leben, eine sinnvolle Option und Anregung sein, den eigenen Verbrauch zu optimieren. Für Studierende und Projektarbeiter, die nur begrenzte Zeit an einem Ort wohnen, bringt eine solche Regelung keinen Vorteil, dem Anbieter jedoch einen immensen bürokratischen Aufwand. Ähnliches gilt für den Wegfall des Kabelprivilegs.

Bundesverband Micro-Living: 5-Punkte-Plan

Der Verband tritt deshalb dafür ein, dass Mikroapartment-Anlagen als eigene Nutzungsart in die Bauordnungen der Länder aufgenommen werden.

Quellen

1. Hein S. Mikroapartments in Deutschland – eine Analyse räumlicher Implikationen von Mikroapartmentanlagen. RuR [Internet]. 2021 Apr. 28; 79(2):154-71. Link
2. CBRE, Modernes Wohnen: Neue Wohnkonzepte erobern die deutschen Metropolen, 2023. Link
3. DIWG, Trendreport Mikroappartements, 2022. Link
4. Initiative Micro-Living, 12. Marktreport vom Herbst 2025, Link
5. CBRE, Modernes Wohnen in Deutschland, H2 2024, Report vom März 2025
6. Bundesverband Micro-Living, 5-Punkte-Plan, abgerufen am 02.06.2026. Link