Wohntrend Mikroapartment

Micro Living liegt voll im Trend. Ursprünglich entstanden im asiatischen Raum, hat sich das Wohnkonzept dann zunächst in amerikanischen Großstädten ausgebreitet und erreichte Ende der 2000er Jahre auch Deutschland. Das Angebot an Mikroapartments wächst seitdem rasant.

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Was ist eigentlich ein Mikroapartment, welche Vorteile hat es und wer nutzt das Angebot? Diese und weitere Fragen beantworten wir in diesem Artikel.

Was ist ein Mikroapartment

Auch wenn es keine allgemeingültige Definition des Begriffs gibt, so versteht man unter einem Mikroapartment meist eine sehr kleine, möblierte Einraumwohnung mit Kochnische (Studio-Apartment) für Einpersonenhaushalte. Die maximale Wohnfläche wird in den Medien und der Fachliteratur überwiegend in einer Spanne zwischen 25 und 30 m² verortet. Teilweise erfolgt die Definition auch in Relation zum betrachteten Teilmarkt konventioneller Wohnungen. Dann gilt ein Apartment als „Mikro“, wenn es z. B. 20 – 30 % kleiner ist als der Durchschnitt in der Region (vgl. Hein, 2020, S. 156).

Im Unterschied zur üblichen Kleinwohnung sind die Mietdauern bei Mikroapartments in der Regel zeitlich begrenzt. Anbieter vermarkten die Wohneinheiten häufig zielgruppenspezifisch und erheben All-In-Mieten, in denen sämtliche Wohnkosten (Heizung, Wasser, Strom, Müllgebühren) sowie teilweise auch Dienstleistungen (z. B. Wi-Fi oder Fitnessbereich etc.) enthalten sind. Weitere Serviceleistungen wie z. B. Reinigungs- oder Wäscheservice können teils über externe Partner hinzugebucht werden.

Abgrenzung zum Serviced Apartment

Die Abgrenzung der Wohnkonzepte Serviced Apartment und Mikroapartment / Micro Living ist fließend und bezieht sich weniger auf die Apartments an sich (auch Serviced Apartments sind häufig sehr klein), sondern mehr auf Aspekte wie die Nutzungsart, Vertragsgestaltung, das typische Serviceniveau oder die Lage der Objekte. Häufig werden Mikroapartments dabei als langfristige (wohnwirtschaftliche) Ausprägung von Wohnen auf Zeit aufgefasst, mit einem Mindestaufenthalt von 3 oder 6 Monaten.

Typische Ausstattung

Aufgrund der geringen Wohnfläche muss die Ausstattung der Apartments hohe Funktionalität auf kleinstem Raum bieten. Eine Möglichkeit ist z. B. das Konzept von hängenden und klappbaren Möbeln, die bei Bedarf ausgeklappt werden und nach der Nutzung wieder an der Wand oder der Decke verschwinden.

Im Boardinghaus Eching beispielsweise ist der Esstisch sowie der Flachbildfernseher klappbar. Auf ein Sofa wurde zugunsten eines Schreibtischs und eines gemütlichen Fernsehsessels verzichtet. Fast alle Apartments verfügen über einen kleinen Balkon (~ 2,5 m²) oder eine Terrasse. Zusätzlichen Stauraum bietet ein Bettkasten unter dem Bett.

Was die Gebäudeausstattung betrifft, sind neben Waschräumen mit Waschmaschinen, eine gute Internetverbindung und das Vorhandensein von Gemeinschaftsflächen häufig von hoher Bedeutung. Letztere sorgen dafür, der Vereinsamung von Bewohnern vorzubeugen und ermöglichen diesen gegebenfalls, schnell Anschluss in einer neuen Stadt zu finden.

Gebäudeausstattung am Beispiel Boardinghaus Eching:

• Waschräume mit Münzwaschmaschinen und Münztrocknern
• Highspeed WLAN
• Getränkeautomat
• Tiefgarage mit Fahrradraum
• Fitnessbereich
• Gemeinschaftsraum mit TV
• Restaurant mit Lounge & Bar

Was kostet ein Mikroapartment?

Im 8. Marktreport der Initiative Micro-Living vom Herbst 2023 wurden Betriebsdaten von insgesamt 28.940 Wohneinheiten in 129 Apartmentprojekten deutschlandweit analysiert. Das Ergebnis:

Im Durchschnitt liegt die All-In-Miete aktuell bei 575 € / Monat. In Abhängigkeit von der Ausstattung, der Lage, der Apartmentgröße, dem Servicelevel etc. war eine Spanne der All-In-Mieten von 274 bis 1.434 € / Monat zu verzeichnen.

Diese extrem weite Spanne zeigt deutlich, wie heterogen der Nutzerkreis von Mikroapartments inzwischen ist.

Zielgruppen von Mikroapartments

• Auszubildende & Lehrpersonal: Studenten, Praktikanten, Trainees, Doktoranden, Gastprofessoren etc.
• Berufsgruppen mit hohen Mobilitätsanforderungen: Piloten, Flugbegleiter, Projekt- und Außendienstmitarbeiter etc.
• Pendler und Wochenendheimfahrer
• Zugezogene: als Überbrückung, bis eine dauerhafte Wohnung gefunden ist.
• Einheimische, die temporär (z. B. wegen Sanierung) eine Ersatzwohnung benötigen oder sich bewusst im Sinne der Nachhaltigkeit für einen reduzierten Lebensstil entscheiden. Auch kommen Personen in Betracht, die gerne in zentraler Lage wohnen, sich jedoch aufgrund der hohen Mieten keine größere Wohnung leisten können.
• Seniorinnen & Senioren: als eine Alternative zum herkömmlichen betreuten Wohnen. Anbieter von sog. Senior-Apartments bieten Bedingungen (Barrierefreiheit, Haushaltshilfen, Gemeinschaftsflächen etc.), die exakt auf diese Zielgruppe abgestimmt sind.

Während der starke Anstieg der Anzahl von Wohneinheiten Ende der 2000er Jahre fast ausschließlich auf die studentische Wohnungsnachfrage zurückzuführen ist, sind Betreiber seit einigen Jahren bemüht, die Zielgruppen von Mikroapartments zu erweitern.

Heute lassen sich Mikroapartments weitergehend einteilen in Anlagen, die sich ausschließlich auf Studierende (Student-Apartments) oder Senioren (Senior-Apartments) als Zielgruppe beschränken, sowie Anlagen, die einen breiteren Nutzerkreis adressieren.

Hauptzielgruppe von Mikroapartments sind jedoch immer noch Studenten. So werden etwa 42 % aller Mikroapartments an Studierende vermietet (DIWG, 2022, S. 8). Entsprechend befindet sich ein Großteil aller Mikroapartments in Universitätsstädten, zentral gelegen mit guter Anbindung an den ÖPNV.

Die Initiative Micro-Living registriert im aktuellen Marktreport vom Herbst 2023 jedoch einen starken Rückgang dieser Quote. So fiel der Studenten-Anteil bei den analysierten Unternehmen binnen 3 Jahren von 54 % auf nunmehr 37 %.

Vorteile von Mikroapartments

• Wohnen in Bestlage
• Erschwingliche Mietkosten
• Flexible Verträge
• Kein Möbelkauf
• Infrastruktur (WLAN, Strom, Wasser etc.) ist bereits vorhanden
• Kostentransparenz dank All-In-Mieten
• Serviceleistungen
• Gemeinschaftsflächen
• Nachhaltigkeit

Nachhaltigkeit von Mikroapartments

Jeder Quadratmeter Wohnfläche muss gebaut, möbliert, beleuchtet, beheizt, gereinigt und instandgehalten werden. Dies führt zu Energie- und Ressourcenverbrauch und den damit verbundenen CO2- und Schadstoffemissionen.

Kleine Wohnungen sind deshalb in der Regel umweltschonender als größere Wohnungen, sowohl bei der Errichtung (graue Energie), als auch beim laufenden Betrieb.

Graue Energie ist die Energie, die benötigt wird, um ein Gebäude herzustellen – also für Baustoffe, Transport und Errichtung. Der Anteil der grauen Energie am Gesamtenergieverbrauch eines Gebäudes beträgt bis zu 50 %.

Hinzu kommt, dass Mikroapartments konzeptbedingt gut an den ÖPNV angebunden sind, weswegen Bewohner nicht auf die Nutzung eines eigenen Pkw angewiesen sind.

Entlastung des Wohnungsmarktes?

Urbanisierung, der Trend zum Einpersonenhaushalt, steigende Studierendenzahlen, höhere Mobilitätsanforderungen an Berufstätige, steigender Seniorenanteil – all diese Entwicklungen führen zu einer wachsenden Nachfrage nach kleinen Wohnungen in zentraler Lage. Gleichzeitig sind Baugrundstücke dort knapp. Die Folge sind steigende Mietpreise.

Hoffnung besteht, dass Mikroapartment-Anlagen durch den geringen Flächenverbrauch dem Problem des wachsenden Wohnraummangels in deutschen Großstädten entgegenwirken können. Ob sich diese Hoffnung erfüllt bleibt jedoch abzuwarten.

Nachteile von Mikroapartments

Zu den Nachteilen von Mikroapartments zählen beispielsweise: Gefahr der Vereinsamung, wenig Platz für sich und Besucher, ein geringer Gestaltungsspielraum bei der Einrichtung oder hohe Quadratmeterpreise.

Warum sind kleine Wohnungen teurer als große?

Kleine Wohnungen sind auf den Quadratmeter gerechnet meist deutlich teurer als vergleichbare, größere Wohnungen. Doch warum ist das so? Nachfolgend ein paar Erklärungsansätze:

• Hohe, steigende Nachfrage trifft auf ein unzureichendes Angebot.
• Baukosten: Anlagen mit kleinen Wohnungen verursachen relativ höhere Kosten, es werden ja zum Beispiel mehr Bäder oder Küchen mit erhöhtem Installationsaufwand benötigt.
• Ungünstiges Verhältnis von Nutzfläche zu Geschossfläche: Je kleinteiliger die Wohnungen in einem Gebäude, desto höher ist in der Regel der unproduktive Anteil von Fluren und Treppenhäusern an der Gesamtfläche.
• Höhere Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten: Durch die Vielzahl an Mietparteien und eine erhöhte Mieterfluktuation (sehr kleine Wohnungen stellen meist nur eine temporäre Wohnlösung dar) wird mehr Personal (z. B. Buchhalter, Makler, Hausmeister) zur Verwaltung benötigt.
• Gesamtkosten im Fokus: Mieter betrachten in der Regel eher die Gesamtkosten und nicht die Quadratmeterpreise. Auch sinkt der Nutzen einer Wohnung nicht proportional zur Wohnungsgröße. Insgesamt sind Mieter deshalb häufig bereit, höhere Quadratmeterpreise zu akzeptieren.

Quo vadis?

Während die Nachfrage nach Mikroapartments während der Corona-Krise deutlich eingebrochen ist, hat sich diese inzwischen erholt. Auch wenn das hohe Zinsniveau und steigende Baukosten für Zurückhaltung bei den Investoren sorgen, geht die DIWG im Trendreport Mikroappartements 2022 davon aus, dass die Bedeutung von Mikroapartments für den deutschen Wohnungsmarkt auch in Zukunft zunehmen wird und erwartet, dass sich das Wohnkonzept auch abseits der großen Metropolen ausbreiten wird.

Die oben erwähnten gesellschaftlichen Trends (Urbanisierung, mehr Singlehaushalte, steigende Studierendenzahlen, steigender Seniorenanteil etc.) sind jedenfalls intakt. Auch ein wachsendes Umweltbewusstsein sowie unerschwingliche Mieten für reguläre Wohnungen in zentraler Lage, könnten den Trend zur Kleinstwohnung weiter befeuern.

Autor: Boardinghaus Eching – Wohnen auf Zeit bei München

Das Boardinghaus Eching ist mit seinen 180 möblierten und löffelfertig ausgestatteten Serviced Apartments einer der größten Anbieter von Wohnen auf Zeit im Norden von München. Unsere Unterkunft vereint die Vorteile einer Mietwohnung (Möglichkeit zur Selbstversorgung, Privatsphäre) mit dem Komfort hotelähnlicher Serviceleistungen – die ideale Wohnlösung für Geschäftsreisende, Pendler, Expats, temporäre Mitarbeiter und alle, die auch auf längeren Reisen Wert auf ein Zuhause-Gefühl legen.

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