Wohnen auf engstem Raum liegt voll im Trend. Ursprünglich entstanden in asiatischen Großstädten, erreichte dieser Ende der 2000er Jahre auch Deutschland.
Doch was versteht man eigentlich unter einem Mikroapartment und was macht sie so attraktiv? In diesem Artikel beleuchten wir die Vorteile des neuen Wohntrends und zeigen, wer das Angebot in der Praxis nutzt.
Am Beispiel des Boardinghaus Eching, einem der größten Anbieter von Mikroapartments im Münchner Norden, erhalten Sie außerdem einen konkreten Eindruck davon, wie die Wohnungen typischerweise ausgestattet sind und welche Annehmlichkeiten Sie neben der reinen Übernachtungsmöglichkeit erwarten können.
Was versteht man unter einem Mikroapartment?
Eines vorweg: Eine allgemeingültige Definition dafür, was ein Mikroapartment ausmacht, gibt es nicht. In der Praxis handelt es sich jedoch meist um
- möblierte
- Einraumwohnungen
- inklusive Küchenzeile
- mit einer Wohnfläche bis etwa 30 m²
- für Einpersonenhaushalte
- in einem größeren, professionell bewirtschafteten Apartmenthaus.
Anbieter adressieren häufig spezifische Zielgruppen und erheben All-In-Mieten, in denen sämtliche Wohnkosten sowie teils auch Serviceleistungen (WLAN, Gemeinschaftsflächen, Reinigung etc.) enthalten sind. Charakteristisch für Mikroapartments ist auch, dass meist keine dauerhaften Aufenthalte geplant sind, weshalb sie sich dem Wohnen auf Zeit zuordnen lassen.
Es ist jedoch zu beachten, dass sich das Verständnis des Begriffs je nach Land oder Kulturraum unterscheidet. Beispielsweise können Mikroapartments im ostasiatischen Raum auch als Behausung für Mehrpersonenhaushalte dienen (vgl. Hein, 2021, S. 156).[1]
Arten von Mikroapartments
Baurechtlich können Mikroapartment-Anlagen sowohl dem Wohnen (Wohnnutzung), als auch der gewerblichen Beherbergung dienen. Die Unterschiede der beiden Nutzungsarten sind in folgender Tabelle zusammengefasst.
| Nutzungsart | Wohnnutzung | Beherbergung / Gastgewerbe |
|---|---|---|
| Wohnkonzept | Micro Living / Student Living | Serviced Apartment |
| Aufenthaltsdauer | Monate bis Jahre | bis zu 6 Monate |
| Vertragstyp | Mietvertrag (befristet o. unbefristet) | Beherbergungsvertrag |
| Zimmerausstattung | meist möbliert, teils löffelfertig | löffelfertig |
| Typische Lage | Metropolen, Universitätsstädte | Einzugsbereich aller Großstädte |
| Service | stark limitiert, teils extern zubuchbar, häufig: Gemeinschaftsflächen | limitiert (Boardinghaus) bis umfangreich (Aparthotel) |
| Typische Zielgruppen | Azubis, Expats, Projektarbeiter, Wohnungssuchende (zur Überbrückung) | |
| Studierende, Pendler, Berufsgruppen mit hohen Mobilitätsanforderungen (als Zweitwohnung) | Geschäftsreisende, Veranstaltungsteilnehmer, Privatreisende | |
Anfangs dienten Mikroapartment-Anlagen fast ausschließlich der Unterbringung von Studierenden als Alternative zum klassischen Wohnheim. Der Begriff Micro Living etablierte sich als Synonym bzw. Oberbegriff zum sog. „Student Living“, nachdem Anbieter anfingen, die Apartments vermehrt auch an Berufstätige zu vermieten (vgl. CBRE, 2023, S. 12).[2]
Befinden sich die Wohneinheiten in gewerblich genutzten Immobilien und werden neben der reinen Übernachtungsmöglichkeit noch Dienstleistungen wie etwa Reinigung oder Wäscheservice angeboten, so spricht man auch von Serviced Apartment.
Diese sind in der Regel komplett ausgestattet und sofort bezugsbereit. Der Gast benötigt lediglich seine persönlichen Gegenstände. Abgeschlossen werden Beherbergungsverträge (auch Gastaufnahmeverträge genannt) mit einer Maximallaufzeit von 6 Monaten. Teils handelt es sich bei Serviced Apartments um Mikroapartments nach obiger Definition, teils jedoch auch um größere Apartments mit separatem Schlafzimmer bzw. Küche.
Einrichtung & Features
Aufgrund der geringen Wohnfläche muss die Einrichtung von Mikroapartments hohe Funktionalität auf kleinstem Raum bieten. Eine Möglichkeit ist z. B. das Konzept von hängenden und klappbaren Möbeln, die bei Bedarf ausgeklappt werden und nach der Nutzung wieder an der Wand oder der Decke verschwinden. Multifunktionale, schlanke Möbelstücke sparen zusätzlich Platz und schaffen dadurch Freiräume sowie eine aufgeräumte Atmosphäre.
Im Boardinghaus Eching sind etwa der Esstisch und der Flachbildfernseher klapp- bzw. kippbar. Eine Mikrowelle mit Grillfunktion ersetzt den Backofen und schafft Platz für eine Geschirrspülmaschine. Auf ein Sofa wurde zugunsten eines gemütlichen Fernsehsessels verzichtet. Ein Bettkasten vergrößert den Stauraum für Alltagsgegenstände.
Um kleine Räume optisch größer wirken zu lassen, sind generell helle Farben zu bevorzugen, da sie Licht besser reflektieren und den Raum offener erscheinen lassen. Strategisch platzierte Spiegel erzeugen darüber hinaus Tiefe. Durch eine optimale Ausleuchtung werden dunkle Ecken vermieden, die Räume optisch verkleinern.
Neben dem Wohnbereich mit Küchenzeile und einem Bad mit Dusche verfügen viele Mikroapartments auch über einen Balkon oder eine Terrasse. Dieser private Außenbereich ist nicht nur praktisch für Raucher, sondern reduziert auch das Gefühl der Beengtheit und steigert das „Zuhause-Gefühl“ der Bewohner.
Gebäudeausstattung & Service
Die Gebäudeausstattung von Mikroapartment-Anlagen umfasst neben Waschräumen mit Waschmaschinen meist auch Gemeinschaftsflächen. Letztere dienen dazu, der Vereinsamung von Bewohnern vorzubeugen und ermöglichen diesen, schnell Anschluss in einer neuen Stadt zu finden. Das konkrete Angebot an Gemeinschaftsflächen ist in der Regel auf die jeweilige Zielgruppe zugeschnitten. Häufig zu finden sind etwa Lernräume, Lounges oder Fitnessbereiche.
Das Boardinghaus Eching verfügt etwa über einen Aufenthaltsraum mit TV und einen kleinen Fitnessbereich. Gäste mit mehr Gepäck haben die Möglichkeit, ein Kellerabteil zuzubuchen. Bei sommerlichen Temperaturen können gemeinsame Aktivitäten auch ins Freie verlagert werden, etwa bei einer Partie Schach im Garten.
Grundsätzlich sind bei wohnwirtschaftlich genutzten Mikroapartments die zum Apartment gebotenen Serviceleistungen stark limitiert und erschöpfen sich meist in der Bereitstellung von Internet, Waschräumen und Gemeinschaftsflächen. Im gewerblichen Bereich (Serviced Apartments) ist hingegen ein breites Spektrum denkbar:
Während Aparthotels meist umfangreiche, hotelähnliche Services anbieten (z. B. Frühstück, tägliche Zimmerreinigung, durchgehend besetzte Rezeption, Concierge-Service etc.), sind diese beim Boardinghouse deutlich limitierter.
So umfasst das Angebot im Boardinghaus Eching etwa WLAN, Sat-TV, einen Stellplatz in der Tiefgarage sowie eine 2-wöchentliche Zimmerreinigung mit Handtuch- und Bettwäschewechsel.
Zielgruppen
Bei den Zielgruppen muss aufgrund der stark unterschiedlichen Konzepte zwischen den beiden Nutzungsarten unterschieden werden.
Der starke Anstieg der Anzahl von wohnwirtschaftlich genutzten Mikroapartments Ende der 2000er Jahre war fast ausschließlich auf die studentische Wohnungsnachfrage zurückzuführen. Entsprechend befindet sich ein Großteil der Anlagen in Universitätsstädten, zentral gelegen mit guter Anbindung an den ÖPNV. Seit einiger Zeit sind Anbieter jedoch bemüht, die Zielgruppen zu erweitern.
Nach Schätzungen der DIWG[3], wurden 2022 etwa 42 % der Wohneinheiten an Studierende vermietet. Die Initiative Micro-Living[4] registriert jedoch einen stärkeren Rückgang dieser Quote. Lag der Studierenden-Anteil bei den analysierten Unternehmen vor wenigen Jahren noch deutlich über 50 %, so betrug dieser im Frühjahr 2025 noch 37 %, was vor allem auf die höhere Ausstattungsqualität und die damit verbundenen Kosten zurückzuführen war.
Neben Studierenden kommen insbesondere Berufsgruppen mit hohen Mobilitätsanforderungen wie etwa Berufspendler oder Flugbegleiter als Zielgruppe in Betracht. Teils fungiert die Wohnung dann als Zweitwohnsitz.
Mikroapartments des Gastgewerbes stellen demgegenüber eher eine kostengünstige Alternative zu längeren Hotelaufenthalten dar. Sie bieten Privatsphäre sowie die Möglichkeit zur Selbstversorgung – zwei Aspekte, die insbesondere während der Coronapandemie sehr geschätzt wurden. Entsprechend divers ist auch die Zielgruppe:
- Geschäftsreisende: Projektarbeiter, Unternehmensberater, Monteure etc.
- Expatriates / Berufseinsteiger, bis eine dauerhafte Unterkunft gefunden ist.
- Auszubildende und Lehrpersonal: Gastdozenten, Austauschstudenten, Schulungsteilnehmer etc.
- Veranstaltungs- und Konferenzteilnehmer
- Einheimische, die temporär (z. B. wegen Sanierung) eine Ersatzwohnung benötigen.
- Privatreisende: längere Familienbesuche, Urlauber
Teils werden die Wohneinheiten auch direkt von Unternehmen oder Organisationen gemietet, um sie dann Beschäftigten (oder Geschäftspartnern) für temporäre Aufenthalte zur Verfügung zu stellen. Man spricht in diesem Fall auch von Corporate Housing. Gerade in Regionen mit hohen Mieten und angespanntem Wohnungsmarkt können Wohnraumangebote durch Unternehmen einen entscheidenden Vorteil im Wettbewerb um qualifiziertes Personal darstellen.
Vorteile von Mikroapartments
Mikroapartments bieten viele Vorteile in den verschiedensten Lebenssituationen – sowohl gegenüber dem klassischen Hotelzimmer als auch gegenüber der herkömmlichen Mietwohnung. Dazu zählen beispielsweise:
- Wohnen in Bestlage zu erschwinglichen Kosten
- Zuhause-Gefühl: Die Möglichkeit, selber kochen und die eigene Wäsche waschen zu können, erzeugt im Gegensatz zum Hotel ein Gefühl des „Zuhause-Seins“
- Flexibilität: Einfache Buchung, kurze Kündigungsfristen, …
- Kaum Aufwand: Kein Möbelkauf, Infrastruktur (WLAN, Strom, Wasser etc.) ist bereits vorhanden
- Kostentransparenz dank All-In-Mieten.
- Serviceleistungen entlasten im Alltag und erlauben die Konzentration auf das Wesentliche.
- Gemeinschaftsflächen helfen Bewohnern schnell Anschluss in einer neuen Stadt zu finden.
- Nachhaltigkeit: Jeder Quadratmeter Wohnfläche muss gebaut, möbliert, beleuchtet, beheizt und instandgehalten werden. Dies führt zu Energie- und Ressourcenverbrauch und den damit verbundenen CO2- und Schadstoffemissionen.
Hoffnung besteht, dass Mikroapartment-Anlagen durch den geringen Flächenverbrauch dem Problem des wachsenden Wohnraummangels in deutschen Großstädten entgegenwirken können. Ob sich diese erfüllt, bleibt jedoch abzuwarten.
Kosten
Was die Kosten von Mikroapartments anbelangt, muss aufgrund der stark unterschiedlichen Konzepte zwischen den beiden Nutzungsarten (Wohnnutzung, Beherbergung) unterschieden werden.
Lt. Immobiliendienstleister CBRE Group[5] liegt die mittlere All-In-Miete für wohnwirtschaftlich genutzte Mikroapartments in den Top-7-Städten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) zum Februar 2025 bei rund 40 €/m²/Monat. Beherbergungen in Serviced Apartments sind mit über 70 €/m²/Monat nochmals deutlich teurer.
Diese Zahlen erscheinen recht hoch, ein Vergleich mit regulären, unmöblierten Mietwohnungen ist jedoch wenig aussagekräftig. Auch sind kleine Wohnungen (auf den Quadratmeter gerechnet) generell deutlich teurer als vergleichbare, größere Wohnungen. Die Gründe dafür sind vielfältig:
- Demografische und gesellschaftliche Trends (Urbanisierung, mehr Singlehaushalte, steigende Studierendenzahlen, steigender Seniorenanteil etc.) verstärken die Nachfrage nach kleinen Wohnungen in zentraler Lage. Gleichzeitig ist geeignetes Bauland dort knapp.
- Gesamtkosten im Fokus: Mieter betrachten in der Regel eher die Gesamtkosten und nicht die Quadratmeterpreise. Auch sinkt der Nutzen einer Wohnung nicht proportional zur Wohnungsgröße.
- Baukosten: Anlagen mit kleinen Wohnungen verursachen relativ höhere Kosten, denn es werden zum Beispiel mehr Bäder oder Küchen mit erhöhtem Installationsaufwand benötigt.
- Ungünstiges Verhältnis von Nutzfläche zu Geschossfläche: Je kleinteiliger die Wohnungen in einem Gebäude, desto höher ist in der Regel der unproduktive Anteil von Fluren und Treppenhäusern an der Gesamtfläche.
- Hohe Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten: Durch die Vielzahl an Mietparteien und eine erhöhte Mieterfluktuation (sehr kleine Wohnungen stellen meist nur eine temporäre Wohnlösung dar) wird mehr Personal zur Verwaltung benötigt.
Im Falle von Mikroapartment-Anlagen kommt hinzu, dass diese rechtlich entweder dem normalen Wohnen oder Beherbergungsbetrieben gleichgestellt werden, was dem Wohnkonzept häufig nicht gerecht wird. So führt etwa die Anwendung des Pkw-Stellplatzschlüssels für reguläre Wohnanlagen zum Bau großer Tiefgaragen mit hohen Folgekosten, obwohl viele Mieter gar kein Auto besitzen. Auch die monatliche Mitteilung des Heizkostenverbrauchs ist bei temporären Aufenthalten wenig sinnvoll, verursacht jedoch hohen bürokratischen Aufwand. Der Bundesverband Micro-Living tritt deshalb dafür ein, dass Mikroapartment-Anlagen als eigene Nutzungsart in die Bauordnungen der Länder aufgenommen wird.[6]
Häufige Fragen
Literatur- und Quellenverzeichnis
- Hein S. Mikroapartments in Deutschland – eine Analyse räumlicher Implikationen von Mikroapartmentanlagen. RuR [Internet]. 2021 Apr. 28; 79(2):154-71. Link
- CBRE, Modernes Wohnen: Neue Wohnkonzepte erobern die deutschen Metropolen, 2023. Link
- DIWG, Trendreport Mikroappartements, 2022. Link
- Initiative Micro-Living, 11. Marktreport vom Frühjahr 2025, Link
- CBRE, Modernes Wohnen in Deutschland, H2 2024, Report vom März 2025
- Bundesverband Micro-Living, 5-Punkte-Plan, 2024. Link
