Der Markt für temporäres Wohnen boomt. Insbesondere das Boardinghaus wird dabei immer beliebter. Doch wie unterscheidet es sich von anderen Formen des „Wohnen auf Zeit“. Welche Vorteile hat es und wer nutzt das Angebot in der Praxis? Diese und weitere Fragen beantworten in diesem Beitrag. Dazu haben wir noch ein paar Tipps für Ihre Suche nach einem Zuhause auf Zeit.
Inhaltsverzeichnis
Temporäre Wohnkonzepte im Vergleich
Unter dem Begriff „Wohnen auf Zeit“ lassen sich unterschiedliche Wohnkonzepte subsumieren, bei denen möblierter Wohnraum mit Kochmöglichkeit für vorübergehende Aufenthalte angeboten wird. Diese lassen sich grob hinsichtlich der typischen Aufenthaltsdauer und des Umfangs der angebotenen Serviceleistungen einordnen.
| Wohnkonzept | Übliche Aufenthaltsdauer | Service |
|---|---|---|
| Ferienwohnung | Tage bis Wochen | ✅ |
| Aparthotel Serviced Apartments | Tage bis Monate | ✅ ✅ ✅ |
| Boardinghaus Serviced Apartments | Wochen bis Monate | ✅ ✅ |
| Boardinghaus / Monteurunterkunft Monteurzimmer | Wochen bis Monate | ✅ |
| Living-Konzepte Micro Living Student Living Co-Living | mehrere Monate bis Jahre | |
| Wohnen für Mitarbeiter Corporate Housing Werkdienstwohnungen Werkmietwohnungen | Wochen bis Jahre | je nach Konzept |
Aufgrund der gestiegenen globalen Mobilität hat Wohnen auf Zeit in den letzten Jahren stark an Bekannt- und Beliebtheit gewonnen. Bei Geschäftsreisenden aus aller Welt hat sich heute vor allem das Serviced Apartment als beliebte Alternative zum klassischen Hotelzimmer etabliert.
Was ist ein Serviced Apartment?
Unter dem Begriff Serviced Apartment versteht man möblierte Wohnungen, deren Ausstattung auf die Bedürfnisse von Viel- und Langzeitreisenden ausgelegt ist. Neben der reinen Übernachtungsmöglichkeit sind Dienstleistungen wie Reinigung oder Wäschewechsel im Preis enthalten oder optional zubuchbar, wobei das Angebot je nach Betreiberkonzept stark variiert.
Im Gegensatz zum Hotelzimmer verfügen Serviced Apartments immer über eine Küche mit Kühlschrank, Herd, Geschirr und Kochutensilien. Handtücher, Bettwäsche und WLAN sind ebenfalls vorhanden. Der Gast benötigt somit lediglich seine persönlichen Gegenstände und kann sofort loswohnen.
Die Wohneinheiten sind häufig Teil größerer Apartmenthäuser und dienen baurechtlich der gewerblichen Beherbergung.
Apartment vs. Studio
Der Deutsche Hotel- und Gaststättenverband (DEHOGA) definiert ein Apartment als Unterkunft, die aus separaten Wohn- und Schlafräumen sowie einer Kochnische besteht. Einraumwohnungen werden demgegenüber als Studio bezeichnet. Im alltäglichen Sprachgebrauch wird jedoch selten zwischen Apartment und Studio unterschieden. Meist versteht man unter Apartment einfach eine moderne Kleinwohnung.
Nutzungsart
In der Immobilienwelt beschreibt die Nutzungsart die Art und Weise, wie eine Immobilie hauptsächlich genutzt wird. Die Zuordnung ist deshalb relevant, da Wohnnutzung in Wohngebieten zulässig ist, während Beherbergungsbetriebe dort nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Ebenso stellt sich die Problematik in Gebieten, die Beherbergung zulassen und Wohnnutzung nur ausnahmsweise oder gar nicht.
Gerade im geschäftlichen Umfeld hat sich auch die Bezeichnung Business Apartment etabliert. Gemeint ist damit im Grunde ein Serviced Apartment, das speziell auf die Anforderungen von Geschäftsreisenden zugeschnitten ist. Es verfügt über eine hochwertige technische Ausstattung und bietet gute Bedingungen für das Arbeiten im Homeoffice – großer Schreibtisch, Satellitenfernsehen, schnelles Internet etc.
Zu den Anbietern von Serviced und Business Apartments zählen etwa Boardinghäuser oder Aparthotels.
Was ist ein Boardinghaus?
In Deutschland versteht man unter einem Boardinghaus (engl. Boardinghouse) eine Unterkunft, die vollmöblierte Apartments oder einzelne Zimmer mit reduzierten, hotelähnlichen Serviceleistungen für mittel- und längerfristige Aufenthalte anbietet. Es füllt dabei eine Lücke an der Schnittstelle zwischen Hotel- und Wohnungsmarkt.
Eine durchgehend besetzte Rezeption, tägliche Zimmerreinigung oder eine eigene Gastronomie gibt es im Boardinghaus meist nicht. Im Vordergrund stehen Kostenersparnis und die Möglichkeit zur Selbstversorgung. So steht Bewohnern etwa eine Koch- und Waschmöglichkeit im Haus zur Verfügung.
International ist der Begriff wenig gebräuchlich. In einigen Ländern wie den USA oder Großbritannien assoziiert man damit auch etwas anderes als in Deutschland:
Historisch betrachtet waren Boardinghouses in Australien und Amerika einfache Unterkünfte für Migranten, in denen Kost und Logis geboten wurde. Heutzutage versteht man darunter soziale Auffangstationen, in denen dank staatlicher Unterstützung einkommensschwachen Menschen eine bezahlbare Unterkunft angeboten wird.
Quelle: Apartmentservice
In Großbritannien assoziiert man damit auch häufig einfache (Studenten-)Unterkünfte mit Gemeinschaftsküche und einer schlichten Zimmerausstattung.
Um Missverständnisse bei internationalen Gästen zu vermeiden, rät Apartmentservice dazu, den „veralteten“ Begriff Boardinghouse durch Serviced Apartmenthaus zu ersetzen. Dies ist in der Praxis jedoch nicht immer möglich, da nicht alle Unterkünfte auch Serviced Apartments nach obiger Definition anbieten.
Boardinghäuser, die statt Apartments nur einzelne Zimmer mit Gemeinschaftsbad und Gemeinschaftsküche anbieten, richten sich häufig an Studierende oder Firmen, die eine günstige Übernachtungsmöglichkeit für Mitarbeiter (Bauarbeiter, Handwerker, Monteure) benötigen. Diese meist recht spartanisch eingerichteten Unterkünfte werden in der Praxis deshalb häufig auch als Monteurunterkunft bzw. Monteurzimmer bezeichnet.
Vorteile von Boardinghouses
Boardinghäuser bieten viele Vorteile in den verschiedensten Lebenssituationen – sowohl gegenüber einem Hotelzimmer als auch gegenüber der klassischen Mietwohnung.
- Flexibilität
Schnelle Verfügbarkeit und kurze Kündigungsfristen. - Zeitersparnis
Kein aufwändiger Umzug, kein Möbelkauf, ein Koffer reicht. - Kostenersparnis
Stark reduzierte Kosten im Vergleich zum Hotel. - Unabhängigkeit
Möglichkeit zur Selbstversorgung dank Küche und Waschmöglichkeit im Haus. - Privatsphäre
Längere Reinigungsintervalle ermöglichen ungestörtes Arbeiten im Homeoffice. - Komfort
Die angebotenen Serviceleistungen entlasten im Alltag und verbessern die Work-Life-Balance.
Hauptzielgruppen
Aus diesen Vorteilen resultiert ein breites Nutzerspektrum. Zu den Hauptzielgruppen von Boardinghäusern zählen etwa:
- Geschäftsreisende
Projektarbeiter, Unternehmensberater, Monteure etc. - Expatriates und Berufseinsteiger
Bis eine dauerhafte Wohnung gefunden ist. - Auszubildende und Lehrpersonal
Gastdozenten, Austauschstudenten etc. - Pendler und Wochenendheimfahrer
Als flexible Zweitwohnung oder während Phasen mit Präsenzpflicht. - Einheimische
Zum Beispiel als Ersatzwohnung während einer Sanierung. - Firmen und Organisationen
Zur Unterbringung von Mitarbeitern oder Geschäftspartnern (Corporate Housing).
Häufige Fragen
Seit wann gibt es Boardinghouses in Deutschland?
Woher kommt die Bezeichnung Boardinghouse?
Dienen Boardinghouses dem Wohnen oder der Beherbergung?
Wie lange darf man in einem Boardinghaus wohnen?
Living-Konzepte
Bei den sog. Living-Konzepten handelt es sich in der Regel um längerfristige, wohnwirtschaftliche Konzepte. Es wird also auch im baurechtlichen Sinne „gewohnt“. Abgeschlossen werden dementsprechend befristete oder unbefristete Mietverträge, im Gegensatz zum Beherbergungsvertrag beim Serviced Apartment.
Typischerweise unterscheidet man zwischen Studentenwohnen (Student Living), Mikrowohnen (Micro Living) und Co-Living (vgl. Charta der Apartmentkonzepte).
Micro Living
Micro Living bezeichnet ein Wohnkonzept, bei dem man in möblierten Kleinstwohnungen, sog. Mikroapartments, wohnt. Die Wohneinheiten befinden sich dabei in größeren Apartment-Anlagen. Typischerweise werden Komplettpreise erhoben, die auch Serviceleistungen wie etwa WLAN oder Gemeinschaftsbereiche enthalten. Der Begriff etablierte sich als Oberbegriff zum sog. Student Living, nachdem privatwirtschaftliche Anbieter anfingen, die Apartments vermehrt auch an Berufstätige zu vermieten.
Co-Living
Beim sog. Co-Living werden vermehrt Wohnfunktionen in öffentliche oder halb-öffentliche Räume ausgelagert. Charakteristisch sind großzügige Gemeinschaftsflächen wie z. B. Co-Working Areas oder Lounges. Teils wohnt man in kleinen Apartments, teils in Zimmern mit gemeinschaftlich genutzter Küche und Bad. Co-Living stellt dann eine unkomplizierte Alternative zur herkömmlichen Wohngemeinschaft dar. Die Abgrenzung zu anderen Konzepten ist fließend.
Das Serviceangebot im wohnwirtschaftlichen Bereich ist stark limitiert und erschöpft sich häufig in der Bereitstellung von Internet und Gemeinschaftsflächen. Zum Teil werden die Wohnungen auch nur (teil-)möbliert und nicht „löffelfertig“ angeboten. Um Kücheninventar, Handtücher oder Bettwäsche muss sich dann der Mieter kümmern.
Wohnen für Mitarbeiter
In Zeiten von Wohnungsnot und Rekordmieten stellen Wohnraumangebote durch Unternehmen ein zunehmend wichtiges Instrument zur Gewinnung und Bindung von qualifiziertem Personal dar. Die vom Arbeitgeber zur Verfügung gestellte Wohnung kann dabei als Übergangslösung dienen, an die Dauer des Dienstverhältnisses gebunden sein, oder grundsätzlich unbefristet vermietet werden.
Typisch für temporäre Angebote durch den Arbeitgeber ist die Buchung (und Bezahlung) von Serviced Apartments. Man spricht in diesem Fall auch von Corporate Housing. Dies erleichtert z. B. neuen Beschäftigten den Einstieg in den Job, steigert die Work-Life-Balance und begrenzen das Risiko, falls das Arbeitsverhältnis nach der Probezeit endet.
Alternativ kann das Unternehmen selbst Wohnungen bauen, kaufen oder anmieten, um sie dann unterzuvermieten. Auch eine Kooperation mit Wohnungsunternehmen oder ein Erwerb von Belegungsrechten ist denkbar.
Unabhängig davon, wer Eigentümer der Wohnung ist, stellt sich die Frage nach der Vertragsgestaltung. Der Gesetzgeber unterscheidet hier grundsätzlich zwischen Werkdienst- und Werkmietwohnungen, für die jeweils gesonderte, von normalen Mietverhältnissen abweichende Regelungen gelten.
Werkdienstwohnung
Bei einer Werkdienstwohnung (§ 576b BGB) stellt die Wohnung einen Teil der Gegenleistung für die Arbeitsleistung dar und ist typischerweise Bestandteil des Arbeitsvertrags. Ein Beispiel hierfür ist etwa eine Hausmeisterwohnung. Bei Werkdienstwohnungen endet das Wohnrecht in der Regel mit Beendigung des Arbeits- oder Dienstverhältnisses.
Werkmietwohnung
Von einer Werkmietwohnung (§ 576 BGB) spricht man, wenn der Arbeitsvertrag zwar der Anlass für den Abschluss des Mietvertrages ist, aber zwei getrennte Verträge bestehen. Für Werkmietwohnungen gelten meist verkürzte Kündigungsfristen, insbesondere bei funktionsgebundenen Wohnungen „in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte“.
Tipps & Ratgeber
Im Gegensatz zu Hotelaufenthalten gibt es beim Wohnen auf Zeit einige Aspekte, die man beachten sollte, um keine Überraschungen zu erleben. Nachfolgend ein paar Tipps für Ihre Suche nach einer geeigneten Unterkunft.
Auf Erreichbarkeit des Anbieters achten
Im Hotel genügt ein Gang zur Rezeption, wenn etwas defekt ist oder Sie sich ausgesperrt haben. Beim Wohnen auf Zeit sieht das häufig anders aus. Ein guter Anbieter ist täglich erreichbar – im Idealfall rund um die Uhr.
Gesamtkosten vergleichen
Um mit kleinen Preisen „groß“ werben zu können, haben Anbieter grundsätzlich einen Anreiz, möglichst viele Kostenfaktoren ins Kleingedruckte zu verlagern. Zusätzliche Gebühren etwa für Internet oder Stellplatz können den „Basispreis“ deutlich erhöhen. Achten Sie auch auf Posten wie Endreinigung, Nebenkosten oder saisonale Zuschläge, bevor Sie mit anderen Unterkünften vergleichen. In München und Umland etwa sind hohe Aufschläge während wichtiger Messen oder des Oktoberfests die Regel und nicht die Ausnahme!
Flexibel bleiben
Gerade bei längeren Aufenthalten ist anfangs oft noch unklar, wie lange die Unterkunft benötigt wird. Informieren Sie sich daher über Kündigungsfristen und mögliche Verlängerungsoptionen. Bedenken Sie aber, dass sich Flexibilität im Preis niederschlägt; es gilt also abzuwägen und zu vergleichen.
Manchmal bietet es sich an, etwas länger zu buchen, als tatsächlich benötigt. Dadurch profitieren Sie bei einigen Unterkünften von degressiven Staffelpreisen und müssen nicht auf ein teures Hotelzimmer ausweichen, falls eine kurzfristige Verlängerung nötig, aber nicht mehr möglich ist.
Risiko Zweckentfremdung
Viele Bundesländer haben sog. Zweckentfremdungs- bzw. Wohnraumschutzgesetze erlassen, auf deren Basis Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. Berlin, Hamburg oder München) eigene Satzungen verabschiedet haben.
In der bayerischen Landeshauptstadt etwa liegt eine Zweckentfremdung unter anderem dann vor, wenn der Wohnraum mehr als insgesamt acht Wochen im Jahr tage- oder wochenweise an Fremde vermietet oder überwiegend für gewerbliche Zwecke verwendet wird.
Wann eine gewerbliche Nutzung einer Wohnung vorliegt, regelt wieder die Kommune. So betrachtet das Verwaltungsgericht München eine Mietdauer von über sechs Monaten als starkes Indiz für Wohnnutzung. Kürzere Vermietungsdauern könnten somit geahndet werden.
Zeitmietverträge
Grundsätzlich sind Zeitmietverträge nur in den in § 575 Abs. 1 BGB definierten Fällen (Eigennutzung, geplante Baumaßnahmen, Nutzung als Dienstwohnung) erlaubt. Eine in der Praxis viel genutzte Ausnahme davon gilt, wenn die Wohnung „nur zum vorübergehenden Gebrauch“ (§ 549 Abs. 2 BGB) vermietet wird. Gleichzeitig erfordert das Zweckentfremdungsverbot jedoch eine lange Vermietungsdauer. Beides lässt sich argumentativ nur schwer miteinander vereinbaren und macht viele befristete Mietverträge rechtlich anfechtbar.
Tipp! Erkundigen Sie sich vor der Buchung nach einer Wohnungsgeberbestätigung. Ein Anbieter der zögert oder dies gar verweigert, möchte womöglich vor den Behörden unsichtbar bleiben.
Fokus auf Wohnqualität
Während beim klassischen Hotelzimmer die Übernachtung im Vordergrund steht, spielt beim Wohnen auf Zeit auch die Wohnlichkeit eine zentrale Rolle. Bedenken Sie, dass meist nicht gebohrt werden darf und Veränderungen an der Einrichtung oder größere Dekorationen (Bilder, Poster etc.) nur in sehr begrenztem Umfang möglich sind. Lassen Sie sich deshalb aussagekräftige, möglichst aktuelle Bilder der Wohnung zusenden, um sicher sein zu können, dass Sie sich auch wohlfühlen und entspannen können.
Achten Sie neben der Distanz zum Arbeitsplatz auch auf ein attraktives Wohnumfeld. Reine Gewerbegebiete bieten oft wenig Erholungsmöglichkeiten und weisen einen erhöhten Lärmpegel auf – für längere Aufenthalte eher ungeeignet.
Vorsicht vor Kautionsbetrügern!
Eine beliebte Masche von Betrügern ist es, nicht existierende Wohnungen zu inserieren und vor dem Einzug eine Kaution zu verlangen. Falls die Wohnung nicht persönlich besichtigt werden kann, sollte eine Zahlung nur dann erfolgen, wenn es sich zweifelsfrei um einen seriösen Anbieter handelt. Überweisungen auf Konten außerhalb Deutschlands (IBAN beginnt nicht mit DE), via Western Union oder ähnlichen Agenturen sollten unter keinen Umständen getätigt werden!
