Ersatzwohnung wegen Sanierung

Typischer Fall: Ein Rohrbruch setzt die Wohnung unter Wasser oder es hat gebrannt. Die Gründe für eine umfassende, langwierige Sanierung sind vielfältig. So oder so, die eigene Wohnung ist erstmal unbewohnbar und es stellt sich die Frage wohin. Manchmal bietet der Vermieter eine Wohnung aus seinem Bestand an, doch häufig ist Eigeninitiative gefragt.

Nach einem kurzen rechtlichen Überblick erfahren Sie, worauf Mieter bei der Suche nach einer Ersatzunterkunft achten sollten und welche Unterkunftsarten dabei besonders geeignet erscheinen.

Mieterrechte

Kein gesetzlicher Anspruch auf Ersatzwohnung

Zunächst einmal gilt: Falls der Mieter wegen Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen ausziehen muss, ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine Ersatzwohnung (auch Umsetzwohnung genannt) anzubieten. Falls er dies auf freiwilliger Basis tut, so ist der Mieter wiederum nicht verpflichtet, dieses Angebot auch anzunehmen.

Mietminderung

Weist eine Mietwohnung einen Mangel auf, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch herabsetzt oder ganz aufhebt, so hat der Mieter gemäß § 536 Abs. 1 BGB ein Recht auf Mietminderung in angemessenem Umfang.

Ausnahme: Hat der Mieter die Situation selbst verschuldet, so ist eine Mietminderung generell ausgeschlossen. Auch eine unterlassene Mängelanzeige gem. § 536c Abs. 2 BGB kann das Recht auf Mietminderung einschränken.

Die Bestimmung einer angemessenen Minderungsquote überlässt das Gesetz zunächst dem Mieter. Dieser kann sich beispielsweise an Mietminderungstabellen orientieren oder sich an den lokalen Mieterverein wenden. Akzeptiert der Vermieter dessen Einschätzung nicht, muss letztlich ein Gericht entscheiden.

Ist eine Wohnung komplett unbewohnbar, so erhält der Mieter keine Gegenleistung für seine Mietzahlung und darf diese dann für die Dauer der Sanierung aussetzen (wichtig: vorher ankündigen!). Alternativ kann die Miete auch unter Vorbehalt (schriftliche Erklärung) weitergezahlt werden und nach Schadensbehebung zurückgefordert, notfalls eingeklagt werden. Dieses Vorgehen bietet sich insbesondere dann an, falls Uneinigkeit über die angemessene Minderungsquote besteht.

Wann ist eine Wohnung unbewohnbar?
Eine genaue Definition dafür, wann eine Wohnung als unbewohnbar zu gelten hat, gibt es nicht. Die Frage, ob dem Mieter ein Verbleib in seiner Wohnung zugemutet werden kann, diese also zumindest teilweise noch bewohnbar ist, hängt immer vom menschlichen Ermessen und meist von vielen Einzelfaktoren ab.
Anhaltspunkte liefern Gerichtsentscheidungen: Müssen etwa bei einem Wasserschaden 50 dB laute Trocknungsgeräte aufgestellt werden oder ist das einzige Bad aufgrund eines Wasserrohrbruchs nicht mehr nutzbar, so kann dies eine Wohnung unbewohnbar machen. Kann, denn letztlich entscheidet immer der Einzelfall. Beispielsweise dürfte sich ein gehörloser Bewohner an lauten Trocknungsgeräten kaum stören und bei unbenutzbarem Bad könnte es als zumutbar befunden werden, dass sich der Mieter ein paar Tage in der Küche wäscht und eine vom Vermieter bereitgestellte mobile Toilette benutzt.

Aufwendungsersatz

Gemäß § 555a Abs. 3 BGB sind Aufwendungen, die der Mieter infolge von Erhaltungsmaßnahmen machen muss, vom Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Zu diesen Aufwendungen können neben den Kosten der selbstgewählten Ersatzunterkunft auch Umzugskosten, eine eventuell anfallende Maklerprovision oder Kosten für die Einlagerung von Möbelstücken zählen.

Bei der Bewertung der Angemessenheit des Aufwendungsersatzanspruchs sind nach gängiger Rechtsprechung die Grundsätze der Schadensminderungspflicht und der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen:

Gemäß der Schadensminderungspflicht muss der Mieter den Schaden für den Vermieter möglichst niedrig halten und darf keine unzumutbaren Kosten verursachen, die der Situation nicht gerecht werden. Der Mieter ist also grundsätzlich dazu verpflichtet, die Kosten der Ersatzunterkunft so gering wie möglich zu halten, ohne dabei jedoch hohe Einbußen des bisherigen Lebensstandards hinnehmen zu müssen.

Nach dem Grundsatz der Vorteilsausgleichung kann bei der Bestimmung des Ersatzbetrags eine gegebenenfalls erfolgte Mietminderung in Abzug gebracht werden. Außerdem muss sich der Mieter ersparte Aufwendungen für Verpflegung und Nebenkosten anrechnen lassen.

Hinweis: § 555a Abs. 3 BGB setzt voraus, dass die Aufwendungen des Mieters infolge von Erhaltungsmaßnahmen gemacht wurden, also kausal auf diese zurückführbar sind. Ist die Wohnung bereits vor Beginn der Instandsetzungsmaßnahmen und nicht erst durch diese unbewohnbar, so ist der Paragraph nach aktueller Rechtsprechung nicht anwendbar. Vergleiche dazu die Urteile des AG München, 2019 (keine Kausalität) und des AG Bad Urach, 2022, Rn. 29 (Kausalität), jeweils im Falle eines Wasserschadens.

Neben § 555a Abs. 3 BGB kommt auch ein Schadensersatzanspruch gem. § 536a Abs. 1 BGB infrage. So haftet der Vermieter dem Mieter für entstandene Schäden, wenn ein Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss vorhanden war (verschuldensunabhängige Garantiehaftung), der Vermieter die Situation zu vertreten hat oder sich mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug befindet. Auch in diesen Fällen trägt der Vermieter die Kosten der Ersatzunterkunft in angemessenem Umfang.

Ist dem Vermieter nichts vorzuwerfen und § 555a Abs. 3 BGB nicht anwendbar, so kann es sein, dass der Mieter auf sein Mietminderungsrecht beschränkt bleibt und für die Ersatzunterkunft selber aufkommen muss. Zumindest dann, wenn er nicht über eine Hausratversicherung verfügt, die Kosten dieser Art in der Regel (ganz oder teilweise) übernimmt.

Wo finde ich eine geeignete Ersatzunterkunft?

Muss die eigene Wohnung zeitweise verlassen werden, so denkt vermutlich jeder erstmal an das klassische Hotelzimmer. Dabei gibt es in vielen Fällen bessere Alternativen!

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die infrage kommenden Unterkunftsarten und eine grobe Einschätzung bezüglich deren Eignung als Ersatzunterkunft. Berücksichtigt wurden dabei neben dem Kriterium der Angemessenheit auch Aspekte wie z. B. typische Kündigungsfristen, Mindestaufenthalte, Kostentransparenz, Verfügbarkeit, Möglichkeit zur Selbstversorgung oder der Privatsphäre.

Hotel

Dauert die Sanierung voraussichtlich nur Tage bis wenige Wochen, oder muss die Wohnung sofort, z. B. aufgrund eines Brands verlassen werden, dann sind der Einzug bei Freunden oder Verwandten, Pensionen, Gästehäuser oder günstige Hotels aufgrund der meist schnellen Verfügbarkeit praktikable Optionen.

Bezüglich der Angemessenheit von Hotelaufenthalten hat beispielsweise das AG Hamburg 2014 entschieden, dass im konkreten Fall Hotelkosten von 60 €/Nacht (entspricht heute etwa 80 €), als angemessen anzusehen sind.

Tatbestand: 2014 musste eine Mieterin aufgrund eines Wasserrohrbruchs aus ihrer Wohnung ausziehen. Nachdem sie zunächst 2 Tage bei der Tochter verbracht hatte, nahm sie sich für etwa 2 Wochen ein Hotelzimmer. Mit der Hilfe eines Maklers, fand sie dann eine Wohnung zur Untermiete. Die Mieterin klagte, da sich die Vermieterin weigerte, die Hotelkosten zu übernehmen.
Urteil: Das Gericht kam zu dem Urteil, dass sowohl die Hotelkosten von 60 €/Nacht, die Maklerprovision und die Kosten der untergemieteten Wohnung gemäß § 555a BGB Abs. 3 von der Vermieterin zu ersetzen sind.
Begründung: Das Argument der Beklagten, die Mieterin hätte länger bei der Tochter (im Zimmer des Enkels) verbringen können und so gegen die Schadensminderungspflicht verstoßen, wies das Gericht ab. Der übliche Lebensstandard dürfe grundsätzlich aufrechterhalten werden. Hierzu gehöre auch, dass man alleine und selbstständig wohnt. Die anschließende Unterbringung im Hotel sei keineswegs als zu luxuriös zu bezeichnen. Aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt hielt das Gericht sowohl die Länge des Hotelaufenthalts, als auch die Einschaltung eines Maklers für nachvollziehbar.

In einem weiteren Fall aus dem Jahre 2021 entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte, dass Hotelkosten von 200 € für ein Wochenende (2 Nächte) gerade noch angemessen sind. Dieser Betrag entspricht dabei etwa dem Durchschnittspreis für günstige, angemessen komfortable Hotels im Umkreis der unbewohnbaren Wohnung. Da das vom Mieter gebuchte Hotel wesentlich teurer war, musste der Vermieter die Kosten nur teilweise erstatten. Eine kurzer Preisvergleich im Internet sei dem Mieter zumutbar gewesen.

Im Einzelfall könnten auch längere Aufenthalte im Hotel als angemessen erachtet werden, generell empfiehlt es sich jedoch, Unterkünfte mit Kochmöglichkeit zu bevorzugen, da sonst unter Umständen hohe Kosten fürs Essen gehen anfallen. Auch bietet das typische Hotelzimmer nur wenig Privatsphäre und kein geeignetes Umfeld für Homeoffice. Umringt von Personal und Staubsaugern am Gang, kann man sich nur schwer entspannen.

Mietwohnung

Ist absehbar, dass die Sanierung sehr lange dauern wird, dann kann man darüber nachdenken, eine reguläre Mietwohnung anzumieten und die unbewohnbare Wohnung gegebenenfalls zu kündigen. Liegt ein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB vor, so kann die Kündigung auch fristlos erfolgen.

Als temporäre Ausweichlösung ist eine Mietwohnung meist ungeeignet. Der Aufwand diese zu finden, anzumieten und einzurichten ist zu groß. Außerdem dürfte kaum ein Vermieter daran interessiert sein, seine Wohnung nur für wenige Monate zu vermieten.

Sehr viel geeigneter erscheinen in diesem Fall die verschiedenen Wohnkonzepte, die heute unter dem Begriff Wohnen auf Zeit subsumiert werden. Diese versuchen, die jeweiligen Vorteile von Hotel (Service, Flexibilität) und Mietwohnung (Privatsphäre, Unabhängigkeit) miteinander zu verbinden. Allen ist gemein, dass möblierter Wohnraum mit Kochmöglichkeit für einen befristeten Zeitraum angeboten wird.

Wohnen auf Zeit

Je nach Definition können auch herkömmliche Wohnlösungen wie z. B. die Zwischenmiete oder Ferienwohnungen als Ausprägung von Wohnen auf Zeit aufgefasst werden. Beide sind zwar grundsätzlich gut geeignet, jedoch möglicherweise nicht kurzfristig verfügbar oder zu unflexibel in der Vertragsgestaltung.

Spricht man von Wohnen auf Zeit, dann meint man damit meist moderne Wohnkonzepte wie z. B. Boardinghaus oder Aparthotel. Hier wohnt man in der Regel in kleinen, löffelfertig ausgestatteten Apartments inklusive Küche. Daneben werden reduzierte, hotelähnliche Dienstleistungen wie etwa Reinigung und Bettwäschewechsel angeboten, weshalb man häufig auch von Serviced Apartment spricht.

In der Regel bietet ein Aparthotel ein höheres Serviceniveau als das Boardinghaus, bei dem eher Kostenersparnis, Privatsphäre und die Möglichkeit zur Selbstversorgung im Vordergrund stehen.

Vorteile von Serviced Apartments als Ersatzwohnung

• Flexibilität: Meist schnelle Verfügbarkeit und kurze Kündigungsfristen.
• Zeitersparnis: Kein aufwändiger Umzug, kein Möbelkauf, Infrastruktur (WLAN, Strom, Wasser etc.) ist bereits vorhanden. Einziehen, auspacken, fertig!
• Kosten: Hohe Kostenersparnis im Vergleich zum klassischen Hotel. Keine Umzugskosten, ein Koffer reicht.
• Kostentransparenz: Keine überraschenden Nebenkostennachzahlungen wie bei einer regulären Mietwohnung.
• Waschräume: Zur Gebäudeausstattung gehören in der Regel Gästewaschräume mit Waschmaschinen.
• Zuhause-Gefühl: Die Möglichkeit, selber kochen und die eigene Wäsche waschen zu können, erzeugt ein Gefühl des „Zuhause-Seins“.
• Fokus auf die wichtigen Dinge: Die eigene Wohnung kurzfristig verlassen zu müssen, ist immer auch mit Stress verbunden. Es gibt dann häufig neben dem Beruf viele Dinge, die geregelt werden müssen. Die zum Apartment angebotenen Serviceleistungen entlasten im Alltag und ermöglichen die Konzentration auf das Wesentliche.

Wann sind Serviced Apartments eher nicht geeignet?

• Mindestvertragslaufzeit: Teilweise gibt es eine Mindestvertragslaufzeit. Auch wenn Unterkünfte die Zimmer schon ab einem oder wenigen Tagen anbieten, so steigen die Tagessätze in der Regel deutlich an, wodurch sich der Kostenvorteil zum klassischen Hotelzimmer reduziert. Serviced Apartments sind somit eher für längere Sanierungsarbeiten geeignet.
• Familien: Serviced Apartments sind in der Regel zu klein für Haushalte mit mehr als 2 Personen. Meist beträgt die Wohnfläche unter 30 m².
• Wenig Stauraum: Nur wenige Anbieter bieten Gästen zusätzlichen Stauraum, z. B. für Möbelstücke, die eingelagert werden müssen.
• Haustiere: Manchmal sind Haustiere erlaubt, meist jedoch nicht.

Während Aparthotels in der Regel bereits ab einer Nacht buchbar sind, gibt es bei Boardinghäusern häufig Mindestvertragslaufzeiten von einem Monat oder mehr. In der kurzen Frist haben also Aparthotels die Nase vorn. Bei längeren Aufenthalten hingegen erscheint das günstigere Boardinghaus jedoch als die angemessenere Ersatzunterkunft.

Einen ausführlichen Vergleich zwischen Boardinghaus und Aparthotel finden Sie hier.

Autor: Boardinghaus Eching – Wohnen auf Zeit bei München

Das Boardinghaus Eching ist mit seinen 180 Serviced Apartments einer der größten Anbieter von Wohnen auf Zeit zwischen München und Flughafen. Wir bieten unseren Gästen ein Rundum-sorglos-Paket mit Highspeed-WLAN, 14-tägiger Reinigung, Gästewaschräumen, Stellplatz in der Tiefgarage, Kellerabteilen und vielem mehr.

Sie suchen eine Ersatzwohnung für mindestens einen Monat im Münchner Norden, sind maximal zu zweit und haben kein Haustier? Dann würden wir uns freuen, Ihnen eines unserer Serviced Apartments anbieten zu dürfen – individuell, flexibel und unkompliziert! Falls eine Versicherung die Kosten Ihres Aufenthalts übernimmt, so rechnen wir gerne mir dieser ab.

Rechtlicher Hinweis
Dieser Beitrag wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Aufgrund der Komplexität des Themas übernehmen wir jedoch keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Bitte konsultieren Sie im Streitfall einen Anwalt oder Ihren lokalen Mieterverein!

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wurde auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.