Typischer Fall: Ein Rohrbruch setzt die Wohnung unter Wasser oder es hat gebrannt. Die Gründe für eine umfassende, langwierige Sanierung sind vielfältig. So oder so, die eigene Wohnung ist erstmal unbewohnbar und es stellt sich die Frage wohin. Die Unsicherheit ist jedoch in der Regel groß: Kann ich die Miete der alten Wohnung mindern? Wer zahlt die neue Wohnung? Wo eine geeignete Ersatzwohnung finden?

Nach einem kurzen rechtlichen Überblick erfahren Sie, worauf Sie bei der Wahl einer Ersatzunterkunft achten sollten und welche Unterkunftsarten infrage kommen. Dabei werden wir insbesondere auf die Vor- und Nachteile von Wohnen auf Zeit und des sog. Serviced Apartment eingehen.

Wann ist eine Wohnung unbewohnbar?

Eine Wohnung gilt als unbewohnbar oder unbenutzbar, wenn es einen Mangel gibt, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch vollständig aufhebt (vgl. § 536 BGB). Ein Verbleib in der Wohnung ist dem Mieter dann nicht zumutbar. Er kann die Wohnung faktisch nicht nutzen und erhält für seine Mietzahlung somit keine Gegenleistung.

Konkreter wird das Gesetz nicht. Anhaltspunkte für den konkreten Fall liefern jedoch möglicherweise Gerichtsentscheidungen, die teils in (online verfügbaren) Mietminderungstabellen zusammengefasst sind.

Muss bei einem Wasserschaden z. B. ein Trocknungsgerät aufgestellt werden, gilt die Wohnung spätestens ab 50 dB Dauerbeschallung als nicht mehr bewohnbar. Ist das einzige Bad in der Wohnung wegen eines Wasserrohrbruchs nicht nutzbar, so kann auch dies die Wohnung unbewohnbar machen.
Entscheidend ist immer der Einzelfall – eine Rechtsberatung somit leider häufig unumgänglich.

Kein gesetzlicher Anspruch auf Ersatzwohnung

Falls Sie als Mieter aus Ihrer Wohnung wegen Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen ausziehen müssen, ist Ihr Vermieter nicht verpflichtet, Ihnen eine Ersatzwohnung (auch Umsetzwohnung genannt) anzubieten. Falls er dies auf freiwilliger Basis tut, so sind Sie wiederum nicht verpflichtet dieses Angebot auch anzunehmen.
Im Falle von Modernisierungsarbeiten, ist die Situation weniger klar. Hier vertreten Gerichte teilweise die Meinung, dass der Vermieter in seiner Modernisierungsankündigung eine Ersatzwohnung anbieten muss.

Recht auf Mietminderung bei Unbewohnbarkeit

Zunächst einmal gilt: Ist Ihre Wohnung aus eigenem Verschulden unbewohnbar z. B. weil Sie mit brennender Zigarette im Bett eingeschlafen sind, ist eine Mietminderung generell ausgeschlossen. Liegt der Grund für die Unbewohnbarkeit hingegen im Risikobereich des Vermieters, so sind folgende Fälle zu unterscheiden:

  • Falls Sie eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Ersatzwohnung beziehen, dann brauchen Sie in der Regel nur noch die Miete für die Ersatzwohnung zu bezahlen, die sich jedoch grundsätzlich nur in der Höhe der zuvor bezahlten Miete bewegen darf. Eine Mietminderung für die alte Wohnung ist insofern nicht möglich.
  • Falls Sie sich aus eigener Initiative eine Ersatzunterkunft suchen, haben Sie das Recht, die Miete um 100% zu mindern.

Wer trägt die Kosten der Ersatzunterkunft?

Gem. § 536a BGB haftet der Vermieter dem Mieter für entstandene Schäden, wenn ein Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss vorhanden war, wenn ein Mangel nach dem Einzug des Mieters entsteht und der Vermieter die Situation zu vertreten hat oder sich der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug befindet.

Haftung des Vermieters

Kommt es zum Beispiel zu einem Wasserschaden durch Rohrbruch oder zu einem Brand aufgrund überalterter elektrischer Anlagen, hat der Vermieter möglicherweise seine Verkehrssicherungspflicht / Instandhaltungspflicht (§ 535 BGB Abs. 1) verletzt und die Unbewohnbarkeit der Wohnung zu vertreten. Sie haben gegenüber dem Vermieter dann einen Anspruch auf Schadenersatz.

Dieser umfasst in der Regel auch Umzugskosten, eine eventuell anfallende Maklerprovision sowie die Kosten der selbstgewählten Ersatzunterkunft. Falls Sie die Miete zuvor um 100% gemindert haben, muss der Vermieter nur für den Differenzbetrag zwischen der Miete der unbewohnbaren Wohnung und den ggf. höheren Kosten der Ersatzunterkunft aufkommen.

Hierbei gilt grundsätzlich: Ihr Vermieter trägt höhere Kosten einer Ersatzunterkunft nur in angemessenem Umfang. Sie sind verpflichtet, die Kosten so gering wie möglich zu halten, ohne dabei jedoch hohe Einbußen Ihres bisherigen Lebensstandards hinnehmen zu müssen.

Keine Haftung des Vermieters

Ist dem Vermieter nichts vorzuwerfen, so lässt sich eine Schadensersatzpflicht nur schwer begründen. Dann kann es sein, dass Sie auf Ihr Mietminderungsrecht beschränkt bleiben und die Kosten der Ersatzunterkunft selber tragen müssen. Zumindest dann, wenn Sie nicht über eine Hausratversicherung verfügen, die Kosten dieser Art in der Regel übernimmt.

Wo finde ich eine geeignete Ersatzunterkunft?

Einen Überblick über die verschiedenen in Frage kommenden Unterkunftsarten und eine grobe Einschätzung bezüglich deren Eignung als Übergangslösung finden Sie in nachfolgender Tabelle.

Unterkunft kurzfristig
(Tage bis Wochen)
mittelfristig
(Wochen bis Monate)
Freunde, Familie ✅ ✅ ✅ ✅ ✅
Hotel ✅ ✅
Pension, Gästehaus, Hotel Garni ✅ ✅ ✅ ✅ ✅
Ferienwohnung ✅ ✅ ✅ ✅
Aparthotel
(Serviced Apartments)
✅ ✅ ✅ ✅ 
Boardinghouse
(Serviced Apartments)
✅ ✅ ✅
Zwischenmiete, Untermiete ✅ ✅
klassische Mietwohnung

Dauert die Sanierung voraussichtlich nur ein paar Wochen, dann sind der Einzug bei Freunden oder Verwandten, Pensionen, Gästehäuser oder günstige Hotels praktikable Optionen. Ist absehbar, dass die Sanierung sehr lange dauern wird, dann kann man darüber nachdenken, eine reguläre Mietwohnung anzumieten und die unbewohnbare Wohnung, gegebenfalls fristlos aus wichtigem Grund (§ 543 BGB), zu kündigen.

Für Aufenthalte von mehreren Wochen bis Monaten stellen jedoch weder das Hotelzimmer noch die klassische Mietwohnung eine optimale Lösung dar. Der Aufwand eine neue Mietwohnung zu finden und einzurichten ist zu groß. Ein längerer Hotelaufenthalt auf der anderen Seite bietet wenig Privatsphäre und keine Möglichkeit, sich selbst zu versorgen. Die Angemessenheit eines Hotels als Ersatzunterkunft ist zudem fraglich.

Sehr viel geeigneter erscheinen in diesem Fall die verschiedenen Wohnkonzepte, die heute unter dem Begriff Temporary Housing subsumiert werden. Diese versuchen, die jeweiligen Vorteile von Hotel (Service, Komfort) und Mietwohnung (Privatsphäre, Unabhängigkeit) miteinander zu verbinden. Allen gemeinsam ist, dass möblierter Wohnraum für einen befristeten Zeitraum angeboten wird.

Nachfolgend beleuchten wir die Vor- und Nachteile des sog. Serviced Apartment als Überbrückungslösung. Damit bezeichnet man meist kleine, komplett ausgestattete Wohnungen inklusive Küche. Neben der eigentlichen Wohnung werden zusätzliche Dienstleistungen wie z. B. Reinigung und Bettwäschewechsel angeboten. Im Gebäude steht Gästen ein Waschraum mit Waschmaschinen zur Verfügung.

Wohnen auf Zeit - Serviced Apartment Nr. 3

Vorteile von Serviced Apartments als Ersatzwohnung

  • Flexibility: Fast availability and short notice periods.
  • Time savings: Kein aufwändiger Umzug, kein Möbelkauf, Infrastruktur (WLAN, Strom, Wasser etc.) ist bereits vorhanden. Einziehen, auspacken, fertig!
  • Costs: High cost saving compared to a hotel. No moving costs, a suitcase is enough.
  • Cost transparency: Keine überraschenden Nebenkostennachzahlungen wie bei einer regulären Mietwohnung.
  • At-Home Feeling: Being able to cook your own food and do your own laundry creates a sense of "being at home".
  • Focus on what matters: Die eigene Wohnung kurzfristig verlassen zu müssen ist immer auch mit Stress verbunden. Es gibt dann häufig neben dem Beruf viele Dinge die geregelt werden müssen. Die zum Apartment angebotenen Serviceleistungen entlasten im Alltag und ermöglichen die Konzentration auf das Wesentliche.

Wann sind Serviced Apartments eher nicht geeignet?

  • Minimum contract term: In der Regel gibt es eine Mindestvertragslaufzeit (im Boardinghaus Eching beträgt diese z. B. 1 Monat). Auch wenn andere Unterkünfte die Zimmer schon ab wenigen Tagen anbieten, so steigen die Tagessätze in der Regel stark an, wodurch sich der Kostenvorteil zum Hotel reduziert. Wohnen auf Zeit kommt also vor allem bei längerfristigen Sanierungsarbeiten in Betracht.
  • Familien: Serviced Apartments sind in der Regel zu klein für Haushalte mit mehr als 2 Personen. Meist beträgt die Wohnfläche unter 30 m².
  • Wenig Stauraum: Nur wenige Anbieter von Serviced Apartments bieten Gästen zusätzlichen Stauraum, z. B. für Möbelstücke, die mit umgezogen werden müssen. Das Boardinghaus Eching stellt mit seinen 11 zubuchbaren Kellerabteilen somit eine Ausnahme dar.
  • Haustiere: Manchmal sind Haustiere erlaubt, häufig (wie auch im Boardinghaus Eching) jedoch leider nicht.

Je nach Umfang der zum Apartment angebotenen Serviceleistungen unterscheidet man bei den gewerblichen Anbietern von Serviced Apartments zwischen Boardinghaus und Aparthotel. In der Regel bietet ein Aparthotel ein hotelähnlicheres Serviceniveau, während beim Boardinghaus eher Kostenersparnis, Privatsphäre und die Möglichkeit zur Selbstversorgung im Vordergrund stehen. Insbesondere bei längeren Aufenthalten erscheint das günstigere Boardinghaus als die angemessenere Ersatzunterkunft als das Aparthotel.

Einen ausführlichen Vergleich zwischen Boardinghaus und Aparthotel finden Sie hier.


Author: Boardinghouse Eching - Furnished Apartments Munich

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Dieser Beitrag wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Aufgrund der Komplexität des Themas übernehmen wir jedoch keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Bitte konsultieren Sie im Streitfall einen Anwalt!